Anuário Uqbar FII 2022
Patrocinadores Platinum
Patrocinador Gold
Patrocinador Bronze
Chegamos à 15ª edição dos Anuários Uqbar, as mais importantes publicações sobre os mercados que compõem o que costumamos chamar, no Brasil, de Finanças Estruturadas.
Se consolidássemos todas essas edições em um único volume, teríamos um livro que contaria a história do desenvolvimento destes mercados no país. Ao longo dos anos, registramos praticamente tudo o que aconteceu de relevante: dos primeiros anos da securitização de créditos à profunda e à ampla transformação do mercado de fundos de investimento imobiliário.
Ano de referência desta edição, 2021 entra para a história na categoria annus mirabilis. Foram vários os avanços e os recordes quebrados ao longo do período. Os textos, os gráficos e as tabelas desses Anuários corroboram, com a competência, a qualidade e a independência de sempre, a afirmação de que foi um ano incrível.
Assim, dedico esse espaço para falar um pouco sobre a nossa visão do presente e do futuro. Neste exato momento em que escrevo essa carta, um país na Europa, distante mais de 10 mil quilômetros daqui, invadido por um vizinho atômico, é bombardeado de maneira insana, cruel e desmensurada. O grau de incerteza deste feito, voluntário e unidirecional, é de difícil estimação. Sabe-se, porém, que ninguém sairá ileso de suas consequências. Por aqui, elas já se fazem sentir de forma direta nos preços de produtos do nosso dia a dia e no aumento das previsões para as taxas de inflação e de juros, já altas antes mesmo do conflito armado começar.
Há dois anos, vivíamos também um grande momento de incerteza. De um dia para o outro, tivemos que nos isolar. Ficamos distantes de tudo e de todos, perdemos parentes e amigos queridos, passamos a trabalhar de casa, a usar máscaras e a fazer reuniões sem cafezinho, apertos de mão e abraços. Um outro tipo de “guerra”, é verdade. Porém, não menos relevante.
Poderíamos adicionar a esse rol, uma lista relativamente grande, infelizmente, de problemas internos e obstáculos domésticos de nossa própria responsabilidade, que nos impedem de crescer mais rápido e de proporcionar melhor qualidade de vida para todos nós, brasileiros.
Vivemos tempos difíceis neste começo da terceira década do século XXI. Tempos de grandes desafios, sejam estes provocados por agentes endógenos ou exógenos. Para quem trabalha com, ou no próprio mercado financeiro, é difícil não visualizar um cenário de elevação de risco. Na Uqbar, porém, preferimos sempre olhar o copo meio cheio. Queremos ver esse momento como um tempo de oportunidades. Da mesma forma que “descobrimos” que o mercado de capitais pode ser uma alternativa de financiamento para o setor privado, quando a capacidade do Governo de provê-lo fica comprometida pela situação econômica, ou aprendemos que trabalhar a distância não é tão ruim como imaginávamos quando a pandemia não nos deu outra opção, existirão lições a serem aprendidas que nos farão melhores quando as intempéries atuais forem vencidas.
É com essa visão otimista que chegamos a essa edição especial dos Anuários. Fica aqui o nosso agradecimento aos patrocinadores desta e das demais edições, que sempre acreditaram na importância da informação, da transparecia e da independência para o desenvolvimento do mercado.
É também com essa determinação que uma equipe fantástica de profissionais está transformando a Uqbar. Neste mundo de constantes mudanças e de crescentes incertezas, só nos cabe uma ação: adaptação frente a essa mutante realidade. Para tanto, acreditamos na necessidade de estarmos cada vez mais conectados e mais bem informados. Não à toa, lançamos, no começo deste mês, um novo site, que também é uma plataforma, da qual estes Anuários já fazem parte. Estabelecemos com essa iniciativa as bases para uma maior aproximação entre prestadores de serviço, tomadores e doadores de recursos.
Depois desses desafios, certamente virão outros. Talvez até maiores, mas que serão igualmente vencidos. No campo das finanças, a transformação digital em marcha colaborará para destituir sistemas de intermediação financeira obsoletos. Com a ajuda do mercado de capitais e sua força multiplicadora, transformações estruturais profundas acontecerão permitindo a disseminação do crédito para todos os segmentos de nossa economia, tornando-a mais resiliente, sustentável e menos dependente de recursos públicos.
Sim, o presente é desafiador, mas a Uqbar acredita nesse futuro e continuará contribuindo para o alcance desses resultados. Vamos juntos?
Carlos Augusto Lopes
Fundador e CEO
Que o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) vem acelerando de maneira intensa não é novidade para ninguém. Em 2021, não foi diferente e isso voltou a acontecer. No mercado primário, registrou-se mais um ano de recorde dimensional sendo quebrado em decorrência deste ganho de maturidade, que pode ser exemplificado no regime informacional, bastante desenvolvido quando comparado a outros mercados do universo de finanças estruturadas.
Outra característica que marca um estágio avançado de desenvolvimento do mercado está no fato de que são muitos os segmentos imobiliários associados aos fundos como, por exemplo, Escritórios, Shopping Centers, Logística, Hotelaria, entre outros, sendo que 2021 foi o primeiro ano com a presença dos FIAGROs entre os fundos que emitiram cotas.
É fato que, ano após ano, os FIIs demonstram ser muito atrativos para o público investidor, principalmente no caso dos fundos com cotas listadas para a negociação no mercado secundário. Isso se reflete no próprio número de investidores do mercado, que novamente cresceu significativamente e ultrapassou a marca de 1.500.000, tendo seu motor no número de investidores pessoa física. As dimensões do mercado secundário acompanham esse movimento e, consequentemente, recordes de liquidez foram renovados por mais um ano.
Por fim, destaca-se que houve crescimento notório também nos dados de estoque. O PL consolidado do mercado e o número de fundos cresceram mais de 20,0%.
O montante emitido consolidado observado no mercado primário, ao fim de 2021, perfez a marca de R$ 49,13 bilhões. Esse robusto volume de emissões, alcançado por meio de 420 fundos emissores, nunca esteve em um patamar tão alto e representou um crescimento de 8,7% frente a 2020.
Para além do dado relatado, é importante entender o comportamento do mercado primário para duas amostras de fundos diferentes: os FIIs com cotas listadas para negociação no mercado secundário e os FIIs não listados.
No grupo dos FIIs listados, a cifra consolidada de emissões foi de R$ 37,21 bilhões, através de 180 FIIs que emitiram cotas. Essa cifra é um novo recorde para este indicador e superou o recordede 2020 em R$ 1,53 bilhão, ou pouco mais que 4,0%. Em paralelo, as emissões de FIIs não listados compuseram R$ 11,92 bilhões, os quais não alcançaram o valor do ano anterior, que ainda constitui o recorde. Na comparação com 2020, o valor caiu aproximadamente 4,0%, com 240 fundos não listados emitindo cotas no período.
Apesar de terem perdido aproximadamente 11,0% do espaço que ocupavam em 2020, FIIs listados mantiveram, em 2021, a preponderância que vêm estabelecendo desde 2018, fechando o ano com 75,7% do total do mercado primário. Esta é mais uma prova do desenvolvimento contínuo do mercado secundário de FIIs, que será retratado mais à frente neste anuário.
Em relação à tipologia dos ativos nas carteiras dos fundos, o segmento de fundos de Renda Fixa foi o principal, seguido pelos fundos que investem em imóveis de logística. No que diz respeito ao segmento de Renda Fixa, o crescimento foi notório. Além disso, é interessante notar a retração da representatividade dos fundos que investem em Escritórios e dos fundos de Renda Variável, como o leitor pode ver a seguir. Por fim, destaca-se que este foi o primeiro ano com a presença dos FIAGROs.
O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) não conseguiu recuperar, em 2021, o patamar recorde de 3.253 pontos atingido no início de 2020, mesmo diante de um contexto mais favorável em relação à pandemia de coronavírus, e encerrou o ano marcando 2.805 pontos. Naturalmente, outros fatores para além da pandemia explicaram isso, como as condições macroeconômicas e as questões particulares do mercado de FIIs.
Relacionada à trajetória do IFIX, destaca-se que, novamente, a Capitalização de Mercado (CM) consolidada do grupo de FIIs com cotas listadas para negociação no mercado secundário foi inferior ao valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL). Mas, diferentemente de 2020, em 2021 o deságio foi significativo, ultrapassando os 11,1% (R$ 15,26 bilhões).
Analisando isoladamente a evolução histórica da CM consolidada, nota-se que esta permanece crescendo, tendo chegado aos R$ 121,90 bilhões em 2021. O mesmo comportamento se faz presente com o indicador de PL consolidado, que alcançou a marca de R$ 137,16 bilhões.
Quando analisamos os indicadores de liquidez, atestamos que, em 2021, ocorreram recordes para os indicadores de montante negociado consolidado e de número de negócios. Mais precisamente, foram R$ 66,86 bilhões transacionados em 66.939.526 negócios, crescimentos de 22,4% e 80,8%, respectivamente.
O importante crescimento da liquidez do mercado secundário de FIIs é relacionado à alta do número de investidores presentes nesse mercado. Foram mais de 1.500.000 investidores, um crescimento de 31,9% em comparação com 2020, ano em que a simbólica barreira de 1.000.000 foi ultrapassada.
Em termos de rentabilidade efetiva, indicador que considera componentes de rentabilidade oriundos na distribuição de rendimentos, na amortização, e na variação de preço das cotas ocorridos no período, o mercado ficou em terreno negativo, com -9,0%. O dividend yield realizado médio foi de 7,2%.
O mercado de FIIs finalizou 2021 com um Patrimônio Líquido (PL) consolidado de R$ 220,48 bilhões e 697 fundos em operação. Esses indicadores representaram, crescimentos de 24,2% e 26,7%, respectivamente.
Segmentando a amostra total entre fundos listados e entre fundos não listados, o PL consolidado totalizou R$ 161,44 bilhões para o primeiro grupo, enquanto o número de fundos operacionais foi de 343. O segundo grupo finalizou 2021 com R$ 59,04 bilhões e 354 fundos em operação.
É importante aprofundar ainda mais a análise e, além de segmentar os fundos entre listados e não listados, analisá-los de acordo com a modalidade de ativo investido.
Assim, entre os fundos listados, foi a categoria Renda Fixa que deteve a maior quantidade de fundos, com 69, seguida por Escritórios, com 63. No que diz respeito ao PL, os fundos de Renda Fixa também se destacaram, com R$ 45,06 bilhões, montante consideravelmente maior do que a segunda categoria mais representativa, Logística, que somou R$ 28,46 bilhões.
Em contraponto, observando os FIIs não listados, a maior parte dos fundos foi daqueles categorizados pela Uqbar como Diversificados (74). A categoria com o maior PL foi a de Escritórios, com R$ 12,62 bilhões.
Um ponto de partida para a análise dos Rankings Uqbar do mercado de FIIs é através dos rankings de gestores de fundos listados por montante e por número de ofertas realizadas no ano. O objetivo é classificar os participantes de acordo com o desempenho dos respectivos FIIs listados em captar recursos.
Assim, pelo critério de montante, o vencedor deste ranking de gestores foi, por uma margem considerável, a Kinea, com R$ 4,45 bilhões. Porém, há de se destacar a BRL Trust e a Hectare na segunda e na terceira colocações, com R$ 2,58 bilhões e R$ 2,35 bilhões, respectivamente, pois tais participantes nem figuraram entre os dez primeiros colocados em 2020. Nota-se também que mais da metade do mercado esteve concentrada no grupo dos dez primeiros colocados.
Alternando o critério do ranking para o número de operações, o líder foi, pelo segundo ano consecutivo, o BTG Pactual. Tal participante contabilizou nove operações. Apesar do destaque, sua participação de mercado caiu, ainda que pouco.
Analisando o mercado de gestores, mas levando-se em consideração o valor consolidado do PL sob gestão, percebeu-se que a Kinea também deteve o destaque, com R$ 18,09 bilhões, tomando a posição do BTG Pactual. Além disso, interessante observar que a RBR foi o único novo participante do grupo dos dez primeiros colocados. Esse grupo deteve mais da metade do mercado.
Pelo número de fundos sob gestão, a liderança de 2021 terminou com o BTG Pactual, assim como em 2020. Ao todo, os fundos geridos por esse participante somaram 38 unidades. REAG, Hedge e Kinea foram as empresas que conseguiram adentrar no grupo dos dez mais relevantes.
Entre os administradores, o BTG Pactual foi quem ficou na primeira colocação, seja pelo critério de PL consolidado seja pelo número de fundos. Ao todo, o BTG Pactual contabilizou R$ 50,26 bilhões em PL e 126 fundos. No mercado de administração, houve uma concentração significativamente maior em torno dos dez primeiros colocados dos rankings, superior a 70,0% do total.
Falando dos FIIs em si, o fundo de maior PL foi o Kinea Índices de Preços, do segmento de Renda Fixa, finalizando 2021 com R$ 7,06 bilhões. Na sequência, observou-se Prologis Brazil Logistics Venture, com R$ 4,94 bilhões, e Kinea Rendimentos Imobiliários, com R$ 3,95 bilhões.
No mercado secundário, que é, de fato, o grande chamativo da indústria de FIIs em decorrência de sua crescente robustez, o fundo mais líquido em termos de montante negociado no ano foi o Kinea Índices de Preços, com R$ 3,05 bilhões. Pelo número de transações, o destaque foi do Maxi Renda, com 4.493.204 transações.
| FII | Ticker | 2021 | |
|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | ||
| Kinea Índices de Preços | KNIP11 | 3.093 | 6,0 |
| Hectare CE | HCTR11 | 1.896 | 3,7 |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | IRDM11 | 1.683 | 3,3 |
| Capitânia Securities II | CPTS11 | 1.381 | 2,7 |
| REC Recebíveis Imobiliários | RECR11 | 1.371 | 2,7 |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 1.160 | 2,3 |
| Tantou | - | 965 | 1,9 |
| BTG Pactual AAA Corporate Office Fund | - | 907 | 1,8 |
| Prologis Brazil Logistics Venture | PBLV11 | 849 | 1,7 |
| Votorantim Securities | VSEC11 | 844 | 1,6 |
| Dez Maiores | 14.150 | 27,5 | |
| Total | 51.391 | 100,0 | |
| FII | Ticker | 2021 | |
|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | ||
| Kinea Índices de Preços | KNIP11 | 3.093 | 8,1 |
| Hectare CE | HCTR11 | 1.896 | 4,9 |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | IRDM11 | 1.683 | 4,4 |
| Capitânia Securities II | CPTS11 | 1.381 | 3,6 |
| REC Recebíveis Imobiliários | RECR11 | 1.371 | 3,6 |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 1.160 | 3,0 |
| Prologis Brazil Logistics Venture | PBLV11 | 849 | 2,2 |
| Votorantim Securities | VSEC11 | 844 | 2,2 |
| GTIS Brazil Logistics | GTLG11 | 718 | 1,9 |
| TG Ativo Real | TGAR11 | 701 | 1,8 |
| Dez Maiores | 13.696 | 35,7 | |
| Total | 38.348 | 100,0 | |
| Advogado | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Tauil & Chequer | 6.926 | 30,4 | 3 | 14,9 |
| I2A | 5.901 | 25,9 | 1 | 23,9 |
| Souza Mello e Torres | 3.385 | 14,9 | 2 | 16,0 |
| Lacaz Martins | 3.154 | 13,8 | 14 | 1,9 |
| Madrona | 1.107 | 4,9 | 15 | 1,2 |
| Duarte Garcia | 813 | 3,6 | 4 | 5,7 |
| Pinheiro Neto | 718 | 3,2 | - | - |
| Demarest | 385 | 1,7 | 9 | 4,2 |
| FreitasLeite | 207 | 0,9 | 12 | 3,1 |
| Daló | 121 | 0,5 | - | - |
| Dez Maiores | 22.717 | 99,8 | 30.249 | 87,0 |
| Total | 22.772 | 100,0 | 34.787 | 100,0 |
| Advogado | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Tauil & Chequer | 27 | 42,9 | 3 | 17,2 |
| I2A | 13 | 20,6 | 1 | 24,7 |
| Souza Mello e Torres | 7 | 11,1 | 2 | 18,3 |
| Lacaz Martins | 6 | 9,5 | 15 | 2,2 |
| Madrona | 3 | 4,8 | 9 | 3,2 |
| Duarte Garcia | 2 | 3,2 | 10 | 2,2 |
| Pinheiro Neto | 1 | 1,6 | - | - |
| Demarest | 1 | 1,6 | 7 | 3,2 |
| FreitasLeite | 1 | 1,6 | 5 | 5,4 |
| Daló | 1 | 1,6 | - | - |
| Dez Maiores | 62 | 98,4 | 82 | 88,2 |
| Total | 63 | 100,0 | 93 | 100,0 |
| Gestor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Kinea | 4.450 | 12,2 | 6 | 5,0 |
| BRL Trust | 2.579 | 7,1 | 13 | 3,1 |
| Hectare | 2.353 | 6,5 | 51 | 0,2 |
| BTG Pactual | 2.079 | 5,7 | 3 | 5,7 |
| Iridium | 1.815 | 5,0 | 11 | 3,1 |
| Capitânia | 1.501 | 4,1 | 12 | 3,1 |
| XP | 1.419 | 3,9 | 1 | 9,6 |
| Devant Asset | 1.221 | 3,4 | 35 | 0,6 |
| Riza | 1.195 | 3,3 | 14 | 2,3 |
| Vinci | 1.143 | 3,1 | 8 | 4,4 |
| Dez Maiores | 19.753 | 54,3 | 19.824 | 55,6 |
| Total | 36.383 | 100,0 | 35.683 | 100,0 |
| Gestor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| BTG Pactual | 9 | 5,4 | 1 | 7,1 |
| BRL Trust | 8 | 4,8 | 10 | 2,9 |
| Rio Bravo Investimentos | 7 | 4,2 | 11 | 2,9 |
| XP | 6 | 3,6 | 2 | 4,3 |
| RBR | 6 | 3,6 | 6 | 3,6 |
| Hedge | 6 | 3,6 | 8 | 2,9 |
| Kinea | 5 | 3,0 | 3 | 4,3 |
| Hectare | 4 | 2,4 | 27 | 1,4 |
| Riza | 4 | 2,4 | 15 | 2,1 |
| Bluemacaw | 4 | 2,4 | 60 | 0,7 |
| Dez Maiores | 59 | 35,3 | 54 | 38,6 |
| Total | 167 | 100,0 | 140 | 100,0 |
| Líder de Distribuição | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| XP Investimentos | 13.273 | 43,1 | 1 | 34,9 |
| Itaú BBA | 4.518 | 14,7 | 2 | 8,7 |
| Órama | 3.589 | 11,7 | 16 | 1,2 |
| BRL Trust | 2.252 | 7,3 | 9 | 3,0 |
| BTG Pactual | 2.184 | 7,1 | 6 | 5,0 |
| Guide | 924 | 3,0 | 21 | 0,7 |
| CSHG | 448 | 1,5 | 3 | 7,3 |
| UBS | 406 | 1,3 | 18 | 1,1 |
| Vinci Real Estate | 399 | 1,3 | - | - |
| BR Partners | 396 | 1,3 | 11 | 2,0 |
| Dez Maiores | 28.389 | 92,2 | 28.723 | 80,5 |
| Total | 30.799 | 100,0 | 35.683 | 100,0 |
| Líder de Distribuição | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| XP Investimentos | 38 | 39,6 | 1 | 22,9 |
| Guide | 10 | 10,4 | 12 | 2,9 |
| BTG Pactual | 9 | 9,4 | 8 | 3,6 |
| Itaú BBA | 6 | 6,3 | 5 | 4,3 |
| Órama | 6 | 6,3 | 11 | 2,9 |
| BRL Trust | 3 | 3,1 | 3 | 5,7 |
| Hedge | 3 | 3,1 | 14 | 2,1 |
| Genial | 3 | 3,1 | 7 | 3,6 |
| CSHG | 2 | 2,1 | 6 | 3,6 |
| UBS | 2 | 2,1 | 31 | 0,7 |
| Dez Maiores | 82 | 85,4 | 86 | 61,4 |
| Total | 96 | 100,0 | 140 | 100,0 |
| FII | Ticker | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | ||
| Kinea Índices de Preços | KNIP11 | 3.050 | 4,6 | 14 | 2,3 |
| Hectare CE | HCTR11 | 2.444 | 3,7 | 22 | 1,4 |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | IRDM11 | 2.319 | 3,5 | 8 | 2,5 |
| Capitânia Securities II | CPTS11 | 2.222 | 3,3 | 35 | 1,0 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 1.851 | 2,8 | 12 | 2,3 |
| Maxi Renda | MXRF11 | 1.754 | 2,6 | 4 | 3,0 |
| CSHG Logística | HGLG11 | 1.735 | 2,6 | 2 | 3,4 |
| REC Recebíveis Imobiliários | RECR11 | 1.717 | 2,6 | 31 | 1,1 |
| XP Log | XPLG11 | 1.564 | 2,3 | 1 | 3,8 |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 1.555 | 2,3 | 139 | 0,1 |
| Dez Maiores | 20.211 | 30,2 | 15.942 | 29,2 | |
| Total | 66.843 | 100,0 | 54.626 | 100,0 | |
| FII | Ticker | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | ||
| Maxi Renda | MXRF11 | 4.493.204 | 6,7 | 1 | 7,1 |
| Capitânia Securities II | CPTS11 | 2.004.841 | 3,0 | 27 | 1,3 |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | IRDM11 | 1.838.185 | 2,7 | 12 | 2,0 |
| XP Log | XPLG11 | 1.742.303 | 2,6 | 2 | 4,2 |
| BTG Pactual Logística | BTLG11 | 1.511.869 | 2,3 | 32 | 1,1 |
| BTG Pactual Fundo de Fundos | BCFF11 | 1.437.328 | 2,1 | 4 | 3,6 |
| XP Malls | XPML11 | 1.423.186 | 2,1 | 5 | 3,4 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 1.416.435 | 2,1 | 17 | 1,6 |
| CSHG Renda Urbana | HGRU11 | 1.365.367 | 2,0 | 6 | 2,7 |
| CSHG Logística | HGLG11 | 1.300.804 | 1,9 | 3 | 3,6 |
| Dez Maiores | 18.533.522 | 27,7 | 12.846.783 | 34,7 | |
| Total | 66.939.513 | 100,0 | 37.026.327 | 100,0 | |
| FII | Ticker | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| Variação (% a.a.) | Variação (% a.a.) | Pódio | ||
| General Shopping e Outlets do Brasil | GSFI11 | 31,0 | -26,6 | 122 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 15,7 | -16,6 | 85 |
| Valora RE III | VGIR11 | 13,6 | -19,8 | 99 |
| Cidade Jardim Continental Tower | CJCT11 | 11,7 | -5,8 | 33 |
| BTG Pactual Crédito Imobiliário | BTCR11 | 6,8 | -16,3 | 84 |
| Loft II | LFTT11 | 5,9 | - | - |
| Atrio Reit Recebíveis Imobiliários | ARRI11 | 5,7 | -11,4 | 58 |
| CSHG Prime Offices | HGPO11 | 5,6 | 5,8 | 6 |
| CSHG Recebíveis Imobiliários | HGCR11 | 5,5 | -18,9 | 94 |
| TRX Real Estate II | TRXB11 | 5,3 | - | - |
| FII | Ticker | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| (%) | (%) | Pódio | ||
| Urca Prime Renda | URPR11 | 18,3 | - | - |
| Habitat Recebíveis Pulverizados | HABT11 | 15,7 | 10,4 | 9 |
| Hectare CE | HCTR11 | 15,6 | 15,1 | 2 |
| Atrio Reit Recebíveis Imobiliários | ARRI11 | 15,6 | 6,2 | 62 |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 14,7 | - | - |
| BB Progressivo | BBFI11B | 14,4 | 10,2 | 11 |
| Riza Arctium Real Estate | ARCT11 | 14,0 | 11,1 | 7 |
| Barigui Rendimentos Imobiliários I | BARI11 | 13,8 | 8,6 | 19 |
| Kinea Securities | KNSC11 | 13,6 | - | - |
| Valora CRI Índice de Preço | VGIP11 | 13,6 | - | - |
| FII | Ticker | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| Rent. (%) | Rent. (%) | Pódio | ||
| Polo Recebíveis Imobiliários I | PLRI11 | 38,3 | -6,0 | 62 |
| General Shopping e Outlets do Brasil | GSFI11 | 31,0 | -26,6 | 137 |
| BB Renda de Papeis Imobiliários II | RDPD11 | 30,5 | 0,0 | 37 |
| Valora RE III | VGIR11 | 21,6 | -14,7 | 101 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 21,3 | -12,9 | 94 |
| Atrio Reit Recebíveis Imobiliários | ARRI11 | 21,3 | -5,4 | 57 |
| BB Renda de Papeis Imobiliários | RNDP11 | 16,6 | 4,2 | 28 |
| BTG Pactual Crédito Imobiliário | BTCR11 | 16,4 | -11,3 | 84 |
| CSHG Recebíveis Imobiliários | HGCR11 | 15,2 | -14,0 | 97 |
| Kinea Securities | KNSC11 | 15,0 | - | - |
| FII | Ticker | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | ||
| Kinea Índices de Preços | KNIP11 | 7.348 | 6,0 | 1 | 4,3 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 3.915 | 3,2 | 3 | 3,2 |
| CSHG Logística | HGLG11 | 3.494 | 2,9 | 4 | 3,0 |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | IRDM11 | 3.404 | 2,8 | 10 | 2,0 |
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | 3.215 | 2,6 | 2 | 3,5 |
| Capitânia Securities II | CPTS11 | 2.686 | 2,2 | 24 | 1,3 |
| XP Log | XPLG11 | 2.565 | 2,1 | 5 | 2,4 |
| Hectare CE | HCTR11 | 2.461 | 2,0 | 55 | 0,5 |
| REC Recebíveis Imobiliários | RECR11 | 2.378 | 1,9 | 31 | 1,0 |
| Maxi Renda | MXRF11 | 2.228 | 1,8 | 14 | 1,8 |
| Dez Maiores | 33.694 | 27,5 | 28.468 | 26,9 | |
| Total | 122.547 | 100,0 | 105.923 | 100,0 | |
| FII | Ticker | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| Cap./PL (%) | Cap./PL (%) | Pódio | ||
| Diamante | DAMT11B | 887,2 | - | - |
| Even Permuta Kinea | KINP11 | 185,5 | - | - |
| Loft II | LFTT11 | 180,1 | 181,2 | 1 |
| Banrisul Novas Fronteiras | BNFS11 | 125,3 | 118,7 | 19 |
| VX XVI | VXXV11 | 123,8 | - | - |
| TRX Real Estate II | TRXB11 | 122,8 | 110,9 | 32 |
| Hospital da Criança | HCRI11 | 118,3 | 151,9 | 3 |
| Maua High Yield | MCHY11 | 115,6 | - | - |
| Urca Prime Renda | URPR11 | 112,7 | 130,3 | 7 |
| CSHG Logística | HGLG11 | 110,7 | 115,0 | 26 |
| Administrador | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| BTG Pactual | 33.300 | 25,8 | 1 | 23,9 |
| Intrag | 18.516 | 14,4 | 2 | 13,0 |
| BRL Trust | 17.926 | 13,9 | 3 | 9,3 |
| Vórtx | 13.990 | 10,8 | 5 | 7,6 |
| Credit Suisse Hedging Griffo CV | 9.072 | 7,0 | 4 | 8,1 |
| Hedge | 6.184 | 4,8 | 7 | 4,6 |
| Genial | 5.218 | 4,0 | 9 | 4,2 |
| Rio Bravo | 4.681 | 3,6 | 6 | 4,8 |
| Oliveira Trust | 3.422 | 2,7 | 10 | 4,1 |
| BV Asset | 3.162 | 2,5 | 8 | 4,4 |
| Dez Maiores | 115.469 | 89,5 | 94.522 | 83,9 |
| Total | 128.989 | 100,0 | 112.675 | 100,0 |
| Administrador | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| BTG Pactual | 74 | 24,7 | 1 | 21,7 |
| BRL Trust | 46 | 15,4 | 2 | 10,2 |
| Vórtx | 26 | 8,7 | 3 | 8,5 |
| Oliveira Trust | 19 | 6,4 | 4 | 8,1 |
| Genial | 17 | 5,7 | 8 | 4,3 |
| Rio Bravo | 15 | 5,0 | 5 | 6,8 |
| Hedge | 14 | 4,7 | 10 | 3,4 |
| Intrag | 10 | 3,3 | 7 | 4,3 |
| BV Asset | 10 | 3,3 | 6 | 4,7 |
| Planner | 8 | 2,7 | 11 | 3,4 |
| Dez Maiores | 239 | 79,9 | 177 | 75,3 |
| Total | 299 | 100,0 | 235 | 100,0 |
| Gestor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Kinea | 17.382 | 13,5 | 1 | 12,4 |
| BTG Pactual | 9.511 | 7,4 | 2 | 8,2 |
| Credit Suisse Hedging Griffo CV | 9.072 | 7,0 | 3 | 8,1 |
| XP | 8.570 | 6,6 | 4 | 7,8 |
| Hedge | 5.363 | 4,2 | 5 | 5,0 |
| Vinci | 4.246 | 3,3 | 7 | 3,5 |
| RBR | 3.860 | 3,0 | 9 | 3,1 |
| Iridium | 3.550 | 2,8 | 12 | 1,9 |
| VBI Real Estate | 3.348 | 2,6 | 11 | 2,5 |
| BRL Trust | 3.305 | 2,6 | 13 | 1,8 |
| Dez Maiores | 68.207 | 52,9 | 65.802 | 58,4 |
| Total | 128.989 | 100,0 | 112.675 | 100,0 |
| Gestor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| BTG Pactual | 20 | 6,7 | 1 | 7,2 |
| Hedge | 12 | 4,0 | 6 | 3,8 |
| RB Capital | 11 | 3,7 | 4 | 4,3 |
| Kinea | 9 | 3,0 | 5 | 3,8 |
| BV Asset | 9 | 3,0 | 2 | 4,3 |
| Rio Bravo Investimentos | 9 | 3,0 | 3 | 4,3 |
| Genial | 8 | 2,7 | 14 | 1,7 |
| Credit Suisse Hedging Griffo CV | 7 | 2,3 | 7 | 3,4 |
| XP | 7 | 2,3 | 8 | 3,0 |
| RBR | 6 | 2,0 | 9 | 3,0 |
| Dez Maiores | 98 | 32,8 | 91 | 38,7 |
| Total | 299 | 100,0 | 235 | 100,0 |
| FII | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Kinea Índices de Preços | 7.061 | 3,2 | 1 | 2,5 |
| Prologis Brazil Logistics Venture | 4.938 | 2,2 | 4 | 1,9 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | 3.946 | 1,8 | 2 | 2,2 |
| Kinea Renda Imobiliária | 3.812 | 1,7 | 3 | 2,1 |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | 3.240 | 1,5 | 24 | 0,9 |
| CSHG Logística | 3.156 | 1,4 | 8 | 1,5 |
| Península | 3.087 | 1,4 | 6 | 1,7 |
| XP Log | 3.016 | 1,4 | 11 | 1,3 |
| 2509 | 2.969 | 1,3 | 5 | 1,7 |
| BTG Pactual Corporate Office Fund | 2.820 | 1,3 | 7 | 1,6 |
| Dez Maiores | 38.046 | 17,3 | 31.593 | 17,9 |
| Total | 220.527 | 100,0 | 176.376 | 100,0 |
| Administrador | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| BTG Pactual | 50.259 | 22,8 | 1 | 20,3 |
| BRL Trust | 35.924 | 16,3 | 2 | 11,9 |
| Vórtx | 19.594 | 8,9 | 5 | 5,7 |
| Intrag | 19.198 | 8,7 | 3 | 8,4 |
| Genial | 12.433 | 5,6 | 6 | 5,4 |
| Oliveira Trust | 11.410 | 5,2 | 4 | 6,9 |
| Credit Suisse Hedging Griffo CV | 9.532 | 4,3 | 7 | 5,1 |
| Rio Bravo | 8.529 | 3,9 | 8 | 5,1 |
| Hedge | 7.389 | 3,4 | 11 | 3,0 |
| BV Asset | 6.658 | 3,0 | 9 | 4,8 |
| Dez Maiores | 180.926 | 82,1 | 135.336 | 76,7 |
| Total | 220.492 | 100,0 | 176.376 | 100,0 |
| Administrador | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| BTG Pactual | 126 | 18,1 | 1 | 14,5 |
| BRL Trust | 104 | 14,9 | 2 | 12,6 |
| Vórtx | 58 | 8,3 | 3 | 8,4 |
| Genial | 47 | 6,8 | 5 | 5,7 |
| Oliveira Trust | 41 | 5,9 | 4 | 7,9 |
| Planner | 32 | 4,6 | 6 | 5,6 |
| Rio Bravo | 25 | 3,6 | 7 | 5,0 |
| Reag | 23 | 3,3 | 19 | 1,4 |
| BV Asset | 18 | 2,6 | 8 | 3,8 |
| Modal | 17 | 2,4 | 9 | 3,1 |
| Dez Maiores | 491 | 70,5 | 384 | 68,9 |
| Total | 696 | 100,0 | 557 | 100,0 |
| Auditor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| PwC | 50.228 | 24,6 | 2 | 24,0 |
| EY | 49.376 | 24,2 | 1 | 25,2 |
| KPMG | 43.178 | 21,2 | 3 | 23,2 |
| Grant Thornton | 17.817 | 8,7 | 4 | 8,8 |
| BDO RCS | 11.710 | 5,7 | 5 | 5,8 |
| Deloitte | 9.957 | 4,9 | 6 | 5,4 |
| Rsm Brasil | 7.864 | 3,9 | 7 | 1,9 |
| Next | 5.074 | 2,5 | 8 | 1,2 |
| Baker Tilly | 2.276 | 1,1 | 9 | 0,9 |
| Peppe Associados | 917 | 0,4 | - | - |
| Dez Maiores | 198.398 | 97,3 | 169.453 | 96,9 |
| Total | 203.915 | 100,0 | 174.836 | 100,0 |
| Auditor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| EY | 103 | 19,2 | 2 | 19,0 |
| KPMG | 103 | 19,2 | 1 | 20,0 |
| PwC | 68 | 12,7 | 3 | 12,8 |
| Grant Thornton | 67 | 12,5 | 4 | 11,9 |
| Next | 52 | 9,7 | 6 | 5,9 |
| BDO RCS | 50 | 9,3 | 5 | 10,1 |
| Rsm Brasil | 29 | 5,4 | 7 | 5,7 |
| Deloitte | 15 | 2,8 | 8 | 2,7 |
| UHY Bendoraytes | 9 | 1,7 | 9 | 2,2 |
| Baker Tilly | 5 | 0,9 | 10 | 1,6 |
| Dez Maiores | 501 | 93,3 | 502 | 91,9 |
| Total | 537 | 100,0 | 546 | 100,0 |
| Gestor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Kinea | 18.089 | 9,3 | 2 | 9,3 |
| BTG Pactual | 16.740 | 8,6 | 1 | 9,5 |
| BRL Trust | 14.004 | 7,2 | 6 | 4,6 |
| Credit Suisse Hedging Griffo CV | 12.390 | 6,4 | 3 | 7,9 |
| XP | 10.454 | 5,4 | 4 | 6,0 |
| Genial | 6.656 | 3,4 | 8 | 3,7 |
| BV Asset | 6.524 | 3,4 | 5 | 5,2 |
| Hedge | 6.424 | 3,3 | 7 | 3,8 |
| Vinci | 5.130 | 2,6 | 9 | 2,6 |
| RBR | 4.624 | 2,4 | 12 | 2,5 |
| Dez Maiores | 101.034 | 52,1 | 83.967 | 55,2 |
| Total | 193.967 | 100,0 | 152.130 | 100,0 |
| Gestor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| BTG Pactual | 38 | 6,4 | 1 | 6,6 |
| BRL Trust | 29 | 4,9 | 2 | 4,6 |
| Genial | 27 | 4,6 | 4 | 4,2 |
| REAG | 22 | 3,7 | 11 | 2,4 |
| BV Asset | 17 | 2,9 | 3 | 4,2 |
| XP | 13 | 2,2 | 9 | 2,4 |
| Hedge | 13 | 2,2 | 13 | 2,2 |
| Oliveira Trust | 13 | 2,2 | 5 | 3,3 |
| RB Capital | 13 | 2,2 | 6 | 3,1 |
| Kinea | 12 | 2,0 | 12 | 2,2 |
| Dez Maiores | 197 | 33,3 | 165 | 36,1 |
| Total | 591 | 100,0 | 457 | 100,0 |
Do ponto de vista regulatório, o ano de 2021 trouxe algumas importantes novidades para o mercado de fundos de investimento imobiliário (FII). Enquanto se aguarda a apresentação, pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), de uma proposta abrangente de novo marco regulatório para os FII, tivemos em 2021: (a) proposta de alterações pontuais na Instrução CVM nº 472/2008, sobre o uso indevido de informações privilegiadas em negociações de cotas de FII; (b) a criação dos fundos de investimento nas cadeias produtivas agroindustriais (FIAGRO), que, em caráter provisório, poderão ser constituídos sob a forma de FII; (c) a decisão do Colegiado da CVM sobre as responsabilidades do administrador em relação ao direito de voto de cotistas em situação de conflito de interesse em assembleias gerais de FII; e (d) já ao final do ano, a decisão do Colegiado da CVM sobre os critérios para a distribuição de rendimentos pelos FII, assunto que tem causado grande discussão e apreensão no mercado.
Por meio da Audiência Pública SDM nº 08/20211, a CVM propõe incluir na Instrução CVM nº 472/2008 regras sobre o uso indevido de informações privilegiadas na negociação de cotas de FII, em linha com aquelas instituídas pela Resolução CVM nº 44/2021, aplicáveis à negociação de valores mobiliários emitidos por companhias abertas. O objetivo da proposta é aperfeiçoar a capacidade de se identificar indícios, levantar evidências e imputar responsabilidades aos infratores. Destaca-se a presunção de culpa dos envolvidos em negociações suspeitas, notadamente em hipóteses em que estes, em razão de funções exercidas perante o FII, estivessem em contato com informações privilegiadas do FII em período próximo às negociações questionadas, admitindo-se, no entanto, prova em contrário dos acusados.
Outro destaque do ano de 2021 foi a criação dos FIAGRO, a partir da Lei nº 14.130/2021, abrindo novas possibilidades de investimento no agronegócio, setor de grande importância na economia brasileira. Para regulamentar, em caráter provisório, essa lei, a CVM editou a Resolução CVM nº 39/2021, estabelecendo a possibilidade de se constituir os FIAGRO sob a forma de FII, FIP ou FIDC, adotando-se as regras aplicáveis a essas categorias de fundos, de acordo com os tipos de ativos a serem adquiridos pelo FIAGRO. Assim, podem ser constituídos sob a forma de FII os FIAGRO que invistam em (a) imóveis rurais, (b) sociedades que explorem atividades integrantes da cadeia produtiva agroindustrial, (c) ativos financeiros emitidos por integrantes da cadeia produtiva agroindustrial, e (d) títulos de securitização emitidos com lastro em direitos creditórios imobiliários relativos a imóveis rurais ou em direitos creditórios do agronegócio (tais como CRA, LCA, cotas de FIDC e de FIDC não padronizados). Um importante atrativo dos FIAGRO FII é o tratamento fiscal favorecido, semelhante ao aplicado aos demais FII, incluindo possibilidade de isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos2.
Outra matéria relevante discutida pela CVM foi o exercício do direito de voto em assembleias gerais de FII, por cotistas em situação de conflito de interesse. Em processo em que se analisava as responsabilidades do administrador do FII nessas situações3, o Colegiado da CVM deliberou que o administrador é responsável por atuar com diligência para identificar potenciais situações de conflitos de interesse envolvendo cotistas do FII, assim como esclarecer essas situações e alertar tempestivamente os demais cotistas. Porém, não cabe ao administrador do FII impedir o exercício do direito de voto por qualquer cotista, ainda que esteja em situação evidente de conflito de interesses. Caberia apenas ao cotista em questão reconhecer a situação de conflito de interesses e declarar-se impedido de votar na assembleia, sob pena de, em não o fazendo, ser responsabilizado em eventuais medidas judiciais reparatórias que possam ser propostas pelos demais cotistas do FII.
Por fim, em reunião realizada em 21 de dezembro de 2021, foi proferida a decisão que gerou a grande polêmica do ano para o mercado de FII4. O Colegiado da CVM validou entendimento da área de supervisão de fundos em relação aos critérios que devem ser observados para a distribuição de rendimentos aos cotistas de FII, dentre os quais alguns que não eram considerados pelo administrador do FII inspecionado.
A Lei nº 8.668/1993, com as alterações trazidas pela Lei nº 9.779/1999, passou a estabelecer que os FII devem distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% “dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano”. Ainda, em 2014, as áreas técnicas da CVM divulgaram ofício5 com esclarecimentos adicionais sobre o conceito de “lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa”, indicando que os administradores deveriam considerar para os FII um regime misto, de caixa e de competência, identificando “as receitas e despesas reconhecidas contabilmente no período de apuração e que foram efetivamente recebidas ou pagas no mesmo período”. Com isso, para a determinação do saldo de rendimentos passível de ser distribuído, o administrador deveria partir do “resultado contábil (lucro ou prejuízo) apurado pelo regime de competência, em um determinado período”, e ajustá-lo pelos efeitos das receitas/despesas contabilizadas e ainda não recebidas/pagas no mesmo período de apuração, bem como pelas receitas/despesas contabilizadas em períodos anteriores e recebidas/pagas no período de apuração.
A principal questão que surge desta mais recente decisão do Colegiado da CVM refere-se à aplicação aos FII de critérios contábeis e outros procedimentos comuns às sociedades para se calcular o resultado contábil apurado pelo regime de competência, notadamente os impactos decorrentes de avaliação a valor justo e marcação a mercado de ativos. Com isso, variações negativas no valor de mercado dos ativos da carteira do FII reduziriam o eventual lucro contábil do FII e, com isso, limitariam o montante disponível a ser distribuído aos cotistas a título de rendimentos. Ademais, valores distribuídos aos cotistas que superem o lucro contábil do FII no exercício seriam enquadrados como “amortização de cotas”, evento que, diferentemente da distribuição de rendimentos, pode sujeitar os cotistas a tributação.
Participantes do mercado consideram que essa decisão do Colegiado da CVM trouxe insegurança jurídica para os FII, na medida em que instituiria novos elementos a serem considerados para as distribuições de rendimentos, que não haviam sido abordados nas manifestações anteriores da CVM sobre esse tema. Com base nessa decisão, parte dos valores já distribuídos ao longo dos últimos exercícios pelo FII analisado nesse processo administrativo, na medida em que tenham superado o limite do lucro contábil de cada exercício, deveria ser reclassificada como “amortização de cotas”, sujeitando os cotistas ao recolhimento de imposto de renda sobre o eventual ganho de capital auferido.
Os efeitos dessa decisão do Colegiado da CVM encontram-se atualmente suspensos, em razão da apresentação de recurso pelo administrador do FII em questão. Pela importância do tema e pela repercussão gerada, espera-se que o Colegiado da CVM apresente seu entendimento definitivo sobre o tema ao longo do ano de 2022.
As novidades regulatórias do ano de 2021 ajudam a delinear o ambiente regulatório dos FII e a definir mais claramente os limites de atuação dos FII e de seus prestadores de serviços. Espera-se que a decisão definitiva do Colegiado da CVM sobre os critérios para a distribuição de rendimentos dos FII também siga tal caminho e consolide a segurança jurídica sobre esse tema. Nosso escritório vem acompanhando e contribuindo com todos os desenvolvimentos relevantes no ambiente regulatório dos FII, assessorando clientes na melhor compreensão e tomada de decisão nesses novos cenários. Para 2022, são esperadas a edição do novo marco regulatório dos fundos de investimento em geral e a proposta do marco regulatório específico dos FII, FIP e FIAGRO. Continuaremos a acompanhar o desenvolvimento dessa regulamentação de perto, trazendo todos os detalhes e principais oportunidades para os nossos clientes.
Allan Crocci de Souza possui mais de 14 anos de experiência em Mercado de Capitais e Direito Bancário, assessorando clientes na constituição de fundos investimentos estruturados, na emissão e oferta pública de títulos de dívida e outros valores mobiliários e em operações de securitização de créditos imobiliários, do agronegócio, financeiros e comerciais, assim como em assuntos regulatórios relacionados a esses temas. Allan é graduado na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), em 2007.
Eduardo é sócio com atuação destacada na área de Mercado de Capitais, Fundos de Investimento e Private Equity. Representa instituições financeiras, fundos de private equity, gestores e administradores de recursos e empresas nacionais e estrangeiras na estruturação e realização de ofertas públicas de cotas de fundos imobiliários, fundos de recebíveis, fundos de private equity, certificados de recebíveis imobiliários e do agronegócio, dentre outros títulos e valores mobiliários. Eduardo é autor de diversas publicações sobre a regulamentação de fundos estruturados, gestão de recursos, securitização de recebíveis, ofertas públicas e outros temas relevantes do mercado de capitais, e frequentemente ministra palestras sobre tais temas.
Renato é sócio da área Tributária do Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados. Representa empresas nacionais e internacionais em questões tributárias de natureza consultiva, possuindo ampla experiência em operações de fusões e aquisições, reorganizações societárias, operações de mercado de capitais e planejamento tributário, além de prestar assessoria tributária consultiva em bases correntes a diversas empresas.
A volatilidade instalada nos mercados financeiros globais a partir de 2020, com a covid-19, e o aperto monetário doméstico em curso são desafios importantes para a indústria de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Se por um lado as cotas negociadas na B3 caíram com força, por outro o crescimento em número de fundos e de investidores pessoa física interessados no produto segue em alta e sugere que os FIIs já se consolidaram como um ativo importante para compor carteiras de investimentos diversificadas. Mesmo com os importantes desafios atuais, o horizonte de médio e longo prazo dos FIIs é promissor e caminha passo a passo com a adoção de tecnologias com potencial de reduzir custo e facilitar a gestão dos produtos.
Dados da Uqbar mostram que ao final de 2021 o mercado tinha 697 FIIs, número 23,6% maior do que o registrado em dezembro do ano anterior e quase 50% acima dos 469 FIIs de 2019, ano pré-pandemia. O Patrimônio Líquido (PL) dos FIIs no mercado saltou de R$ 134,23 bilhões para R$ 220,48 bilhões em 24 meses, encerrados em dezembro passado.
“Os fundos imobiliários ocuparam nos últimos anos um espaço importante no mercado e vão achar novos caminhos neste ambiente de Selic a dois dígitos que desestimula investimentos em renda variável. Quem procura se posicionar para ganhos no médio e longo prazo aproveita oportunidades que hoje existem no mercado”, comenta Filippo Rovella, head Comercial da Vórtx, empresa que presta serviços de administração, custódia, controladoria e escrituração para FIIs. Na carteira da Vórtx hoje são aproximadamente 60 Fundos Imobiliários com um PL superior a R$ 20 bilhões, metade do volume total de fundos de investimento para quem a Vórtx presta serviços.
Na visão do Osnei Gomes, head do business de Funds Trust da Vórtx, daqui em diante inovação e tecnologia serão determinantes para que a indústria de FIIs ultrapasse novas fronteiras. Osnei cita a tokenização de ativos no ambiente blockchain, assim como as assembleias virtuais dos cotistas, como importantes neste processo.
“A dinâmica para criar um FII e levar ele a mercado, assim como o seu dia a dia não mudou muito nos últimos anos, a sequência de etapas é praticamente a mesma. O que mudou são melhorias nos processos em um ambiente cada vez mais digital, o que confere escala e agilidade”, explica o executivo da Vórtx.
A Vórtx já havia identificado esta necessidade e lançado em 2020 o VX Meetings, uma ferramenta para Assembleias Virtuais e agora em movimento recente lançou a Consulta Formal 4.0, que beneficia gestores de fundos de investimento e também cotistas. Hoje, o gestor precisa de consultas formais com um quórum mínimo para tomar algumas decisões, o que não é tarefa trivial para produtos pulverizados, como os FIIs que muitas vezes têm centenas de milhares de cotistas em um único fundo. A comunicação com o cotista que antes ocorria por carta, depois evoluiu para o e-mail e mais recentemente para plataformas web e, em alguns casos, aplicativos, agora pode ser feita por WhatsApp. “A ideia é que a ferramenta estimule investidores a participarem mais ativamente das assembleias e acompanharem seus fundos e ajude os gestores a serem mais ágeis na aprovação de decisões importantes”, comenta Osnei.
A Vórtx foi uma das empresas escolhidas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para integrar o “sandbox” regulatório, programa que oferece aos participantes um arcabouço regulatório mais simplificado com o objetivo de levar inovação para o mercado de capitais. A empresa está autorizada a criar uma Exchange de valores mobiliários digitais em blockchain, com a tokenização de debêntures e cotas de fundos fechados. A ideia é que seja uma Exchange complementar à bolsa. “O sandbox é um bom laboratório para testar a tokenização dos ativos. A gente entende que pode ser uma alternativa para o futuro de operações que precisam trabalhar melhor a estrutura de custo. Na realidade atual dos FIIs talvez possa trazer inovações interessantes para a indústria”, complementa Osnei.
Dentro da proposta de colocar a tecnologia a serviço do cliente, com processos mais simplificados, no ano de 2020 a Vórtx lançou o Vórtx One, plataforma voltada a gestores de fundos que desonera o gestor de várias funções ao apresentar de forma consolidada todos os fundos daquele gestor, o caixa online de cada um, valor da cota, análises, dados históricos etc. O Vórtx One também facilita a validação eletrônica das cotas, um procedimento importante para todo o mercado. A plataforma emite um alerta para que o gestor aprove a cota calculada pela Vórtx antes de ser divulgada ao mercado.
Na visão do head de Funds Trust da Vórtx, a ideia é que todos estes avanços como a tokenização/blockchain, assim como a Consulta 4.0, beneficiem a indústria de fundos de investimento como um todo, incluindo os FIIs, a acelerarem seu desenvolvimento. “Todas estas iniciativas não transformam só a relação de negócio, mas também a relação com as pessoas envolvidas. No final, o cliente na ponta vai sentir a diferença.”, finaliza Osnei.
Em 4000 a.C., quando os sumérios começaram a desenvolver as primeiras cidades do mundo, o crédito foi concedido pelo que pode ser considerada a primeira vez. Empréstimos com juros eram feitos na cidade de Uruk e surgiam as primeiras versões de contratos financeiros. Desde então, diferentes métodos de empréstimos vêm sendo desenvolvidos, mas a premissa básica permanece a mesma: as pessoas desejam bens pelos quais não podem pagar à vista e o crédito torna a compra possível.
Hoje em dia, o crédito alimenta a atividade econômica ao permitir que empresas façam investimentos além dos recursos que dispõem em caixa, famílias adquiram casas antes de poupar de forma antecipada o valor integral do bem, e governos aliviem seus gastos ao atenuarem o padrão cíclico das receitas tributárias e possam realizar investimentos em infraestrutura. Empresas e lares precisam de proteção contra necessidades inesperadas de dinheiro. Os bancos são os principais provedores diretos de liquidez, tanto pela oferta de depósitos à vista, que podem ser sacados a qualquer momento, quanto pela oferta de linhas de crédito. Além disso, os bancos e suas afiliadas estão no centro do mercado financeiro, oferecendo a compra e venda de títulos e outros tipos de produtos financeiros quando necessário e em grandes volumes, com custos de transação relativamente modestos.
Em 2020, o valor acumulado dos empréstimos concedidos no Brasil aumentou 15,6% em relação a 2019. Este foi o ano com a maior taxa de crescimento. A partir de 2022, a dívida pública do Brasil deverá aumentar 14%, para R$ 6,4 trilhões. Podemos estar usando o crédito de maneiras muito diferentes dos sumérios, mas os endividamentos continuam sendo uma grande parte da economia atual.
A expectativa é de que o crédito no Brasil cresça 7,6% este ano em relação à previsão de dezembro de 2021 de 6,7%, com base em pesquisa de mercado da Febraban (Federação
Brasileira de Bancos). Segundo a instituição, resultados positivos no mercado de crédito e melhores indicadores do Banco Central brasileiro, além do aumento em 16,5% da concessão total de crédito em 2021, contribuíram para uma melhora da previsão.
“O crédito bancário em 2022 será uma importante medida para evitar o agravamento da situação econômica - embora com uma maior desaceleração do ritmo de crescimento das carteiras -, refletindo a expectativa de um ano mais difícil, com baixo crescimento econômico, a continuidade das pressões inflacionárias e a manutençao da taxa Selic em patamar elevado até o final do ano", afirmou Isaac Sidney, presidente da Febraban.
O Banco Central elevou a taxa Selic, a taxa básica de juros da economia, em 1,5 ponto percentual (150 pontos-base) para 10,75%, em fevereiro. A inadimplência também foi projetada em 3,7%, ligeiramente abaixo dos 3,8% da última pesquisa, realizada em dezembro. Para 2023, o crescimento do crédito também está previsto em 6,6%.
O setor imobiliário é outro fator importante da economia e é sustentado por um cenário de crédito saudável. O desejo pela compra de casas maiores e baixas taxas de juros tornaram os imóveis de luxo no Brasil mais populares do que nunca. Como resultado, a camada mais abastada da população voltou suas atenções para propriedades de maior qualidade, que oferecem condições de vida com mais espaço e ativos de investimento sólidos. Consequentemente, as vendas e lançamentos de imóveis de luxo (aqueles a partir de R$ 1 milhão) e superluxo (preços acima de R$ 2 milhões) dispararam este ano, dobrando em algumas regiões.
De acordo com a consultoria imobiliária Brain, consultoria em negócios especializada no mercado imobiliário, é São Paulo registrou um grande crescimento no setor imobiliário de alto padrão em 2021. Os lançamentos de casas de luxo e superluxo entre janeiro e setembro somaram um total de 4.217 unidades. Isso representa um aumento de 129% em relação ao mesmo período de 2020. Esses imóveis, somados, têm valor estimado em R$ 9,4 bilhões, cifra que quase dobrou em um ano. Além disso, a consultoria também informou que os imóveis de luxo em São Paulo representaram 8,5% da participação de mercado este ano, acima dos 5,8% em 2020.
Soma-se a isso a iniciativa lançada pelo governo brasileiro em 2021 de colocar mais de 2 mil imóveis de propriedade federal para leilão público. Até o final de 2022, o governo espera que a venda dessas propriedades federais resulte em R$ 92 bilhões de investimentos. De fato, o setor hoteleiro especificamente deverá crescer exponencialmente – com uma taxa anual projetada de 25% até 2026.
De 2022 em diante, os investidores estrangeiros também encontram um ambiente de negócios favorável no Brasil. Para garantir isso, o governo brasileiro introduziu uma série de reformas que, somente em 2021, ajudaram a reduzir em R$ 395 bilhões o custo para fazer negócios no Brasil. E qual mecanismo financeiro que apoia estrangeiros e locais no gerenciamento de seus assuntos financeiros e auxilia na sustentação de toda a economia? O crédito.
Um instrumento fundamental para o bom funcionamento dos mercados de crédito são os FIIs (Fundo de Investimento imobiliário). O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um conjunto de recursos destinado à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.
Os recursos captados na venda de ações poderão ser utilizados na aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como na aquisição de títulos vinculados ao setor imobiliário, como ações de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de empresas imobiliárias, etc.
Todo FII possui um regulamento que, dentre outras provisões, determina a política de investimento do fundo. A política pode ser específica e estabelecer, por exemplo, que o FII invista apenas em imóveis construídos para aluguel de espaços comerciais. Pode também ser genérica e permitir que o fundo adquira imóveis finalizados ou em construção, podendo ser alugados ou vendidos.
Com a aquisição de imóveis, o fundo vai garantir rendimentos a partir da locação ou venda. Se aplicado em títulos e valores mobiliários, o rendimento será proveniente dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou da diferença entre o seu preço de compra e venda (ganho de capital). Os rendimentos do FII são distribuídos periodicamente aos seus cotistas.
Embora a economia do Brasil tenha sofrido nos últimos tempos, ainda há muito pelo qual ser otimista. Apertar a regulamentação enquanto se afrouxa parte da burocracia desnecessária está resultando em um cenário de crédito mais competitivo, onde questões como a carência de crédito e a similaridade entre CRI e FII estão promovendo oportunidades e bases para uma nova era de soluções de crédito.
Cofundador da Next Auditores, Ricardo. Aprendeu cedo a cercar-se das melhores pessoas para entregar o melhor trabalho, mas usa a tecnologia para implementar e garantir a consistência dos processos. Por outro lado, o que o torna único é a sua criatividade e a sua intuição, características conhecidas nas artes, mas imprescindíveis para humanizar e decodificar a linguagem do mercado financeiro. Para ele, a vida acontece agora, mas acredita que só é possível dar um passo adiante se estivermos preparados. Mestre em Ciências Contábeis pela FURB (Fundação Universidade Regional de Blumenau), Ricardo é também especialista em Estratégia para Inovação em Novos Mercados pela Wharton School (Escola de negócios da Universidade da Pensilvânia – EUA). Pelo Insper, Ricardo é especialista em Finanças Avançadas e pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) se especializou como CFO Estrategista em Marketing de Alto Impacto, com MBA em Finanças, Auditoria e Controladoria pela mesma instituição. Pés no chão, mas disposto a ampliar seus horizontes, Ricardo é fascinado pelo novo e por diferentes culturas. Observar o mundo (e o mundo das pessoas), o transformou em um executivo completo. Seu estilo de trabalho equilibra com maestria os dois lados do cérebro, e se para números combinados entre si não existem limites, para ele, muito menos. Sua busca é pela eficiência do seu mercado e pelo sucesso de seus clientes. Sua maior motivação são os desafios que encontra pelo caminho, mas também, os que ele mesmo procura. Ao ser questionado sobre qual seu método para encontrar as soluções de problemas novos ou problemas velhos, ele diz que o segredo é um só: é preciso saber fazer as perguntas certas. Mas quando é ele quem precisa de suporte, é na família, no esporte e na fé que se abastece.