Anuário Uqbar CRI 2022
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Chegamos à 15ª edição dos Anuários Uqbar, as mais importantes publicações sobre os mercados que compõem o que costumamos chamar, no Brasil, de Finanças Estruturadas.
Se consolidássemos todas essas edições em um único volume, teríamos um livro que contaria a história do desenvolvimento destes mercados no país. Ao longo dos anos, registramos praticamente tudo o que aconteceu de relevante: dos primeiros anos da securitização de créditos à profunda e à ampla transformação do mercado de fundos de investimento imobiliário.
Ano de referência desta edição, 2021 entra para a história na categoria annus mirabilis. Foram vários os avanços e os recordes quebrados ao longo do período. Os textos, os gráficos e as tabelas desses Anuários corroboram, com a competência, a qualidade e a independência de sempre, a afirmação de que foi um ano incrível.
Assim, dedico esse espaço para falar um pouco sobre a nossa visão do presente e do futuro. Neste exato momento em que escrevo essa carta, um país na Europa, distante mais de 10 mil quilômetros daqui, invadido por um vizinho atômico, é bombardeado de maneira insana, cruel e desmensurada. O grau de incerteza deste feito, voluntário e unidirecional, é de difícil estimação. Sabe-se, porém, que ninguém sairá ileso de suas consequências. Por aqui, elas já se fazem sentir de forma direta nos preços de produtos do nosso dia a dia e no aumento das previsões para as taxas de inflação e de juros, já altas antes mesmo do conflito armado começar.
Há dois anos, vivíamos também um grande momento de incerteza. De um dia para o outro, tivemos que nos isolar. Ficamos distantes de tudo e de todos, perdemos parentes e amigos queridos, passamos a trabalhar de casa, a usar máscaras e a fazer reuniões sem cafezinho, apertos de mão e abraços. Um outro tipo de “guerra”, é verdade. Porém, não menos relevante.
Poderíamos adicionar a esse rol, uma lista relativamente grande, infelizmente, de problemas internos e obstáculos domésticos de nossa própria responsabilidade, que nos impedem de crescer mais rápido e de proporcionar melhor qualidade de vida para todos nós, brasileiros.
Vivemos tempos difíceis neste começo da terceira década do século XXI. Tempos de grandes desafios, sejam estes provocados por agentes endógenos ou exógenos. Para quem trabalha com, ou no próprio mercado financeiro, é difícil não visualizar um cenário de elevação de risco. Na Uqbar, porém, preferimos sempre olhar o copo meio cheio. Queremos ver esse momento como um tempo de oportunidades. Da mesma forma que “descobrimos” que o mercado de capitais pode ser uma alternativa de financiamento para o setor privado, quando a capacidade do Governo de provê-lo fica comprometida pela situação econômica, ou aprendemos que trabalhar a distância não é tão ruim como imaginávamos quando a pandemia não nos deu outra opção, existirão lições a serem aprendidas que nos farão melhores quando as intempéries atuais forem vencidas.
É com essa visão otimista que chegamos a essa edição especial dos Anuários. Fica aqui o nosso agradecimento aos patrocinadores desta e das demais edições, que sempre acreditaram na importância da informação, da transparecia e da independência para o desenvolvimento do mercado.
É também com essa determinação que uma equipe fantástica de profissionais está transformando a Uqbar. Neste mundo de constantes mudanças e de crescentes incertezas, só nos cabe uma ação: adaptação frente a essa mutante realidade. Para tanto, acreditamos na necessidade de estarmos cada vez mais conectados e mais bem informados. Não à toa, lançamos, no começo deste mês, um novo site, que também é uma plataforma, da qual estes Anuários já fazem parte. Estabelecemos com essa iniciativa as bases para uma maior aproximação entre prestadores de serviço, tomadores e doadores de recursos.
Depois desses desafios, certamente virão outros. Talvez até maiores, mas que serão igualmente vencidos. No campo das finanças, a transformação digital em marcha colaborará para destituir sistemas de intermediação financeira obsoletos. Com a ajuda do mercado de capitais e sua força multiplicadora, transformações estruturais profundas acontecerão permitindo a disseminação do crédito para todos os segmentos de nossa economia, tornando-a mais resiliente, sustentável e menos dependente de recursos públicos.
Sim, o presente é desafiador, mas a Uqbar acredita nesse futuro e continuará contribuindo para o alcance desses resultados. Vamos juntos?
Carlos Augusto Lopes
Fundador e CEO
Se em 2020 o mercado de CRIs mostrou resiliência frente ao momento de tensão econômica trazido pela pandemia de coronavírus, 2021 foi o ano em que não restaram dúvidas sobre a continuidade da capacidade de suportar tais impactos, ainda que se fizessem presentes problemas como novas variantes e novas ondas de contágio.
Isso ficou claro na dimensão do mercado primário, que alcançou seu maior nível na história tanto para o indicador de montante total emitido quanto para o indicador de número de operações.
No entanto, se por um lado o mercado demonstrou forte robustez em resistir aos impactos da pandemia, por outro lado ficou evidente o fato de que este mercado encontra-se ainda muito distante de uma fotografia na qual as operações com risco de crédito pulverizado seriam maioria. Somente quando este cenário for alcançado é que poderemos afirmar que o mercado de securitização imobiliária brasileiro é verdadeiramente maduro e desenvolvido, apresentando-se como uma arma eficiente no combate ao gargalo habitacional do país.
Mas, voltando a falar do presente, os CRIs de 2021 foram utilizados como mecanismo de financiamento para uma gama bastante diversa de segmentos e atividades imobiliárias, como Apartamentos e Casas, Shopping Centers, Loteamento, Logístico e Industrial, Lajes Corporativas, dentre muitos outros.
Observando os papéis, o mais comum foram lastros representados por debêntures e cédulas de crédito bancário (CCBs), comportamento tradicional do mercado. Isso esteve alinhado com o fato de a maior parte dos devedores de CRIs serem Pessoas Jurídicas. Na sequência, o leitor poderá conferir como ficou o retrato do mercado primário segmentado através de diferentes maneiras, como por meio de ativo-lastro ou tipo de investidor, por exemplo.
No aspecto regulatório, o grande destaque ficou com a divulgação da redação definitiva da nova norma de companhias securitizadoras, na figura da Resolução CVM 60, que havia entrado em Audiência Pública em 2020.
De acordo com a CVM, o marco regulatório das securitizadoras engloba questões relacionadas ao registro, às obrigações, às assembleias de investidores, à prestação de serviços, ao regime informacional da companhia e das operações, além de tratar também de aspectos operacionais e de conduta das securitizadoras.
A nova norma equipara o arcabouço regulatório da securitização imobiliária e do agronegócio e incorpora avanços tecnológicos. Além disso, incorpora avanços regulamentares, como a ascensão das registradoras de crédito e ajustes no regime informacional das securitizadoras.
O mercado primário de CRIs teve, em 2021, um ritmo extremamente aquecido. O volume total de emissões alcançou a cifra de R$ 40,53 bilhões, distribuídos em 479 novas operações. O número de títulos chegou à marca impressionante de 818. Por mais um ano, todas as operações foram consideradas Operações de Mercado.
Em termos de ativo-lastro, o mercado primário foi praticamente todo composto por CRIs de Crédito Imobiliário, que totalizaram 94,1% do montante emitido. Chamou a atenção o fato de que os CRIs de Aluguel diminuíram consideravelmente em participação, saindo de 23,0%, em 2020, para 5,6%, em 2021.
Mais uma vez, a parcela preponderante de devedores Pessoas Jurídicas ajudou a demonstrar o estágio do mercado de CRIs, ainda muito focado em emissões com risco de crédito concentrado. Ou seja, o mercado está longe de um cenário ideal, em que os CRIs pulverizados predominariam.
No que diz respeito às faixas de prazo, a maior parte dos CRIs contou com data de vencimento entre cinco e dez anos, representando 41,2% do mercado. . Em partes, isso se explicou pela maior parcela de devedores Pessoas Jurídicas, que demandam prazos mais curtos em comparação com CRIs pulverizados, normalmente devidos por Pessoas Físicas.
Por mais um ano, o posto de principal tipo de investidor de CRIs ficou com os Fundos de Investimento. Isso ocorreu por conta dos FIIs de Renda Fixa, que nos últimos anos atravessaram um crescimento significativo em termos de atratividade para o público de varejo. O investimento de Pessoas Físicas de forma direta correspondeu a 12,2% do total.
Em relação aos indexadores utilizados na remuneração dos investidores, novamente o IPCA ganhou destaque. Mais do que isso, o principal índice de inflação do país incrementou ainda mais a sua relevância no mercado, saindo de 58,3% para 79,7% do volume emitido, enquanto a Taxa DI, outro tradicional indexador, se retraiu de 29,9% para 15,9%. Naturalmente, as condições macroeconômicas e a política monetária do Banco Central (BACEN) explicaram tais comportamentos.
Por fim, no que diz respeito à forma como os CRIs foram distribuídos ao público investidor, a principal modalidade de distribuição foi a de esforços restritos, seguindo os ritos da Instrução CVM 476. Justamente pelos Fundos de Investimento possuírem destaque como compradores de CRIs, não houve tanta necessidade para a realização de ofertas através da Instrução CVM 400.
O mercado secundário de CRIs acelerou intensamente na passagem de 2020 para 2021, com crescimentos de 143,0% e 41,3% para os indicadores de montante total negociado e número de negócios.
Destaca-se que, para a análise do mercado secundário, a Uqbar considera apenas os CRIs negociados após 180 dias da data de emissão. Isto porque, segundo os critérios por nós adotados, os títulos negociados antes desse período estão mais associados a negociações vinculadas ao mercado primário.
Se em 2020 os R$ 16,48 bilhões negociados marcaram um novo recorde para o indicador, os R$ 40,05 bilhões do ano passado impressionaram ainda mais. Já o número de negociações, que em 2020 já havia alcançado o patamar histórico de 73.395, desta vez rompeu a barreira da centena de milhar, totalizando 103.698.
Um dos principais fatores que explicam o crescimento consistente da liquidez do mercado de CRIs ao longo dos últimos anos está no também consistente crescimento tanto da atuação dos FIIs de Renda Fixa nesse mercado, quanto da própria dimensão deste nicho do mercado de FIIs.
A questão já vem sendo abordada pela Uqbar há algum tempo, assim como o fato de que o crescimento de liquidez faz a engrenagem girar, pois o mercado primário passa a contar com uma importante referência para o estabelecimento de preço de novas emissões e, por outro lado, potenciais investidores sentem mais segurança em fazer negócios no mercado secundário, tornando-se menos dependentes do mercado primário para acessar esses títulos.
O mercado de CRIs apresentou, ao final de 2021, um estoque de 1.290 operações que, juntas, perfizeram R$ 107,41 bilhões, representando crescimentos significativos na comparação com o ano anterior, de 28,2% e 22,0%, respectivamente.
No que diz respeito ao montante em estoque, o cenário observado ao fim de 2021 foi bastante diferente do que ocorreu na virada de 2019 para 2020. Na ocasião, a variação do indicador foi tímida, de aproximadamente R$ 800,0 milhões.
Na mesma época, o total de emissões havia superado as amortizações por uma pequena margem. Já em 2021, a coisa mudou totalmente de figura e o volume total de emissões superou o volume total de amortizações de forma significativa, ainda que estas últimas tenham sido expressivas, na ordem de R$ 16,88 bilhões
Para entender por completo o comportamento do mercado de CRIs, em 2021, é importante analisar a indústria de prestadores de serviço. E, para isso, os Rankings Uqbar são indispensáveis.
No mercado de securitizadoras, figuras centrais das estruturas de operações de CRIs, há de se destacar Virgo, True e Opea, que, tanto no ranking de montante emitido, quanto no ranking de número de operações, ocuparam a primeira, a segunda e a terceira colocações, respectivamente.
As três securitizadoras emitiram, cada uma, mais de R$ 8,00 bilhões: R$ 9,57 bilhões para a Virgo, R$ 9,55 bilhões para a True e R$ 8,78 bilhões para a Opea. Em anos recentes, todas as securitizadoras do mercado haviam emitido, conjuntamente, pouco mais de R$ 9,00 bilhões, o que demonstra a robustez do desempenho das três primeiras colocadas de 2021.
Já no ranking de número de operações, as marcas foram de 117, 88 e 73, respectivamente, o que também chamou a atenção pelo fato de que estas quantidades somadas são maiores do que toda a quantidade anual de operações dos últimos anos.
Analisando o grupo dos dez primeiros colocados do ranking de escritórios de advocacia por montante emitido, não houve um participante que se destacou consideravelmente, e o pódio foi formado por Pinheiro Guimarães, com R$ 2,90 bilhões, Lefosse, com R$ 2,84 bilhões, e I2A, com R$ 2,83 bilhões. Já em relação ao número de operações, o pódio mudou completamente, sendo que NFA teve 54 operações, FreitasLeite, 39, e Tauil & Chequer, 28. Nesse caso, o primeiro colocado deteve uma fatia de mercado que se sobressaiu frente ao restante do mercado, de 15,7%.
O mercado de agentes fiduciários, historicamente com poucos participantes, apresentou, em 2021, uma forte concentração em torno dos três primeiros colocados dos Rankings Uqbar, sendo eles Vórtx, Oliveira Trust e Pentágono. Apesar de sua fatia de mercado ter caído na comparação com 2020, a Vórtx sozinha ainda deteve mais da metade do mercado, 58,1%, pelo critério de montante emitido. Pelo número de operações, a Vórtx manteve exatamente a fatia de mercado de 2020, 67,7%. Certamente, o destaque da empresa foi impulsionado pela compra da Simplific Pavarini.
Por fim, o que chamou a atenção nos rankings de líderes foi a quantidade significativa de securitizadoras entre o grupo dos dez primeiros colocados: cinco no total. No ranking por montante emitido, Terra Investimentos, com R$ 6,02 bilhões, foi o grande destaque. Já no ranking de número de operações, o destaque foi da Virgo, com 76 operações.
O retrato completo dos rankings aqui falados e do restante do escopo de rankings do mercado pode ser acessado a seguir.
| Operação | 2021 | |||
|---|---|---|---|---|
| Emissor | Emissão | Série | R$ MM | Pizza (%) |
| Opea | 1 | 324 | 1.500 | 3,7 |
| True | 1 | 429-428 | 1.500 | 3,7 |
| Virgo | 4 | 378 | 1.002 | 2,5 |
| Opea | 1 | 396-397 | 1.000 | 2,5 |
| True | 1 | 447 | 656 | 1,6 |
| True | 1 | 340 | 650 | 1,6 |
| Virgo | 4 | 203 | 500 | 1,2 |
| VERT | 43 | 1 | 500 | 1,2 |
| Virgo | 4 | 362 | 450 | 1,1 |
| Opea | 1 | 453 | 443 | 1,1 |
| Dez Maiores | 8.201 | 20,2 | ||
| Total | 40.526 | 100,0 | ||
| Securitizadora | 2021 | 2021 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Virgo | 9.586 | 23,7 | 2 | 17,8 |
| True | 9.553 | 23,7 | 1 | 21,7 |
| Opea | 8.776 | 21,7 | 3 | 13,2 |
| VERT | 2.689 | 6,7 | 8 | 5,0 |
| Fortesec | 2.438 | 6,0 | 4 | 12,9 |
| Habitasec | 2.167 | 5,4 | 6 | 6,3 |
| Planeta | 1.083 | 2,7 | 5 | 6,8 |
| Travessia | 899 | 2,2 | 9 | 3,5 |
| Bari | 766 | 1,9 | 7 | 5,7 |
| Província | 736 | 1,8 | 10 | 2,5 |
| Dez Maiores | 38.693 | 95,8 | 16.155 | 95,6 |
| Total | 40.376 | 100,0 | 16.892 | 100,0 |
| Securitizadora | 2021 | 2021 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Virgo | 117 | 24,5 | 1 | 18,2 |
| True | 88 | 18,4 | 2 | 17,8 |
| Opea | 73 | 15,3 | 3 | 11,9 |
| Habitasec | 43 | 9,0 | 4 | 9,7 |
| VERT | 29 | 6,1 | 8 | 5,2 |
| Fortesec | 29 | 6,1 | 5 | 8,2 |
| Travessia | 22 | 4,6 | 9 | 5,2 |
| Planeta | 21 | 4,4 | 6 | 7,1 |
| Província | 18 | 3,8 | 7 | 5,9 |
| Bari | 9 | 1,9 | 10 | 3,3 |
| Dez Maiores | 449 | 94,1 | 249 | 92,6 |
| Total | 477 | 100,0 | 269 | 100,0 |
| Advogado | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| I2A | 4.413 | 13,2 | 2 | 9,1 |
| Pinheiro Guimarães | 2.900 | 8,6 | 14 | 3,0 |
| Lefosse | 2.842 | 8,5 | 22 | 1,3 |
| FreitasLeite | 2.749 | 8,2 | 11 | 4,1 |
| Stocche Forbes | 2.271 | 6,8 | 13 | 3,6 |
| Tauil & Chequer | 2.167 | 6,5 | 1 | 9,5 |
| Pinheiro Neto | 1.916 | 5,7 | 21 | 1,8 |
| NFA | 1.809 | 5,4 | 12 | 4,1 |
| Machado Meyer | 1.500 | 4,5 | 9 | 4,4 |
| Daló e Tognotti | 1.348 | 4,0 | 4 | 7,0 |
| Dez Maiores | 23.915 | 71,3 | 10.853 | 61,4 |
| Total | 33.553 | 100,0 | 17.668 | 100,0 |
| Advogado | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| NFA | 54 | 14,8 | 2 | 8,0 |
| FreitasLeite | 39 | 10,7 | 4 | 6,9 |
| I2A | 34 | 9,3 | 5 | 6,5 |
| Tauil & Chequer | 28 | 7,7 | 1 | 8,4 |
| Daló e Tognotti | 28 | 7,7 | 3 | 7,7 |
| Coelho | 18 | 4,9 | 8 | 4,2 |
| Stocche Forbes | 13 | 3,6 | 13 | 3,1 |
| Madrona | 13 | 3,6 | 7 | 5,0 |
| Pinheiro Neto | 12 | 3,3 | 16 | 2,7 |
| BM&A | 9 | 2,5 | 15 | 2,7 |
| Dez Maiores | 248 | 67,8 | 153 | 58,6 |
| Total | 366 | 100,0 | 261 | 100,0 |
| Agência de Classificação | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Fitch | 6.966 | 56,3 | 2 | 31,3 |
| S & P | 4.302 | 34,8 | 4 | 8,5 |
| Liberum Ratings | 687 | 5,6 | 6 | 0,2 |
| Austin | 410 | 3,3 | 3 | 18,2 |
| Total | 12.365 | 100,0 | 3.883 | 100,0 |
| Agência de Classificação | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Fitch | 12 | 30,8 | 3 | 6,3 |
| S & P | 12 | 30,8 | 4 | 2,4 |
| Austin | 12 | 30,8 | 1 | 81,1 |
| Liberum Ratings | 3 | 7,7 | 6 | 0,8 |
| Total | 39 | 100,0 | 127 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 23.456 | 58,1 | 1 | 74,5 |
| Oliveira Trust | 12.235 | 30,3 | 2 | 17,8 |
| Pentágono | 4.083 | 10,1 | 3 | 5,4 |
| Planner | 305 | 0,8 | 5 | 0,9 |
| GDC Partners | 134 | 0,3 | 7 | 0,0 |
| Fram Capital | 86 | 0,2 | - | - |
| Terra Investimentos | 58 | 0,1 | 6 | 0,1 |
| Commcor | 20 | 0,0 | 4 | 1,3 |
| Total | 40.376 | 100,0 | 16.892 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 323 | 67,7 | 1 | 67,7 |
| Oliveira Trust | 128 | 26,8 | 2 | 20,8 |
| Pentágono | 16 | 3,4 | 3 | 7,4 |
| Planner | 4 | 0,8 | 5 | 0,7 |
| GDC Partners | 3 | 0,6 | 7 | 0,4 |
| Fram Capital | 1 | 0,2 | - | - |
| Terra Investimentos | 1 | 0,2 | 6 | 0,4 |
| Commcor | 1 | 0,2 | 4 | 2,2 |
| Total | 477 | 100,0 | 269 | 100,0 |
| Líder de Distribuição | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Terra Investimentos | 6.021 | 15,4 | 1 | 19,2 |
| XP Investimentos | 5.780 | 14,8 | 2 | 14,4 |
| Banco Itaú BBA | 5.201 | 13,3 | 7 | 5,6 |
| Opea | 3.384 | 8,7 | - | - |
| Virgo | 2.748 | 7,0 | 9 | 4,4 |
| BR Partners | 2.331 | 6,0 | 3 | 9,4 |
| True | 1.444 | 3,7 | 5 | 7,3 |
| Habitasec | 1.265 | 3,2 | 6 | 5,8 |
| VERT | 1.072 | 2,7 | 18 | 0,8 |
| Banco BTG Pactual | 1.043 | 2,7 | - | - |
| Dez Maiores | 30.290 | 77,5 | 7.628 | 81,9 |
| Total | 39.104 | 100,0 | 9.312 | 100,0 |
| Líder de Distribuição | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Virgo | 76 | 16,6 | 5 | 9,4 |
| Terra Investimentos | 73 | 16,0 | 1 | 15,1 |
| Opea | 43 | 9,4 | - | - |
| Habitasec | 34 | 7,4 | 3 | 10,1 |
| True | 32 | 7,0 | 4 | 9,4 |
| XP Investimentos | 22 | 4,8 | 7 | 5,8 |
| Banco Itaú BBA | 22 | 4,8 | 11 | 2,2 |
| VERT | 21 | 4,6 | 16 | 1,4 |
| BR Partners | 16 | 3,5 | 10 | 3,6 |
| RB Capital DTVM | 15 | 3,3 | 2 | 10,8 |
| Dez Maiores | 354 | 77,5 | 114 | 82,0 |
| Total | 457 | 100,0 | 139 | 100,0 |
| Servicer | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Conveste | 2.109 | 26,7 | 1 | 32,6 |
| Maximus | 1.916 | 24,3 | 3 | 12,7 |
| Arke | 1.527 | 19,4 | 9 | 1,4 |
| Axis | 760 | 9,6 | 4 | 9,7 |
| Certificadora de Créditos Imobiliários | 675 | 8,6 | 2 | 21,6 |
| Ethos Servicer | 220 | 2,8 | 6 | 4,8 |
| Monitor Imobiliário | 194 | 2,5 | - | - |
| Planeta Serv | 166 | 2,1 | 5 | 8,7 |
| Aztronic | 70 | 0,9 | - | - |
| OGFI | 64 | 0,8 | 7 | 3,6 |
| Dez Maiores | 7.701 | 97,6 | 4.119 | 99,1 |
| Total | 7.888 | 100,0 | 4.154 | 100,0 |
| Servicer | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Arke | 54 | 33,8 | 8 | 3,6 |
| Conveste | 33 | 20,6 | 1 | 22,9 |
| Maximus | 29 | 18,1 | 3 | 15,7 |
| Certificadora de Créditos Imobiliários | 19 | 11,9 | 2 | 19,3 |
| Axis | 11 | 6,9 | 4 | 14,5 |
| Monitor Imobiliário | 3 | 1,9 | - | - |
| Habix | 3 | 1,9 | 5 | 6,0 |
| Ethos Servicer | 2 | 1,3 | 10 | 2,4 |
| Planeta Serv | 1 | 0,6 | 6 | 3,6 |
| Aztronic | 1 | 0,6 | - | - |
| Dez Maiores | 156 | 97,5 | 79 | 95,2 |
| Total | 160 | 100,0 | 83 | 100,0 |
| Título | 2021 | |||
|---|---|---|---|---|
| Emissor | Emissão/Série | Classe | R$ MM | Pizza (%) |
| True - 1ª/236ª | Única | 3.380 | 8,4 | |
| Opea - 1ª/275ª | Única | 1.095 | 2,7 | |
| Opea - 1ª/239ª | Única | 988 | 2,5 | |
| Habitasec - 1ª/162ª | Única | 858 | 2,1 | |
| Habitasec - 1ª/132ª | Única | 730 | 1,8 | |
| True - 1ª/214ª | Única | 698 | 1,7 | |
| Planeta - 4ª/136ª | Única | 682 | 1,7 | |
| Bari - 1ª/82ª | Única | 681 | 1,7 | |
| Habitasec - 1ª/218ª | Única | 668 | 1,7 | |
| Opea - 1ª/132ª | Única | 667 | 1,7 | |
| Dez Maiores | 10.448 | 26,1 | ||
| Total | 40.050 | 100,0 | ||
| Título | 2021 | |||
|---|---|---|---|---|
| Emissor | Emissão/Série | Classe | # | Pizza (%) |
| Opea - 1ª/145 | Única | 4.400 | 4,2 | |
| True - 1ª/169 | Única | 4.288 | 4,1 | |
| True - 1ª/175 | Única | 3.749 | 3,6 | |
| Opea - 1ª/157 | Única | 3.716 | 3,6 | |
| Opea - 1ª/212 | Única | 3.557 | 3,4 | |
| Opea - 1ª/156 | Única | 3.534 | 3,4 | |
| Virgo - 4ª/20 | Única | 2.784 | 2,7 | |
| RB Capital Securitizadora - 1ª/73 | Única | 2.646 | 2,6 | |
| Opea - 1ª/208 | Única | 2.325 | 2,2 | |
| Opea - 1ª/237 | Única | 2.323 | 2,2 | |
| Dez Maiores | 33.322 | 32,1 | ||
| Total | 103.698 | 100,0 | ||
| Securitizadora | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Opea | 26.714 | 24,9 | 2 | 22,7 |
| Virgo | 25.141 | 23,4 | 1 | 24,0 |
| True | 20.183 | 18,8 | 3 | 16,7 |
| Brazilian Securities | 5.966 | 5,6 | 5 | 5,8 |
| Habitasec | 5.640 | 5,3 | 6 | 5,1 |
| Planeta | 5.084 | 4,7 | 4 | 5,9 |
| Fortesec | 4.579 | 4,3 | 8 | 3,8 |
| VERT | 4.067 | 3,8 | 9 | 2,9 |
| Bari | 3.572 | 3,3 | 7 | 4,1 |
| Travessia | 1.494 | 1,4 | 11 | 1,0 |
| Dez Maiores | 102.440 | 95,4 | 78.535 | 93,8 |
| Total | 107.412 | 100,0 | 83.759 | 100,0 |
| Securitizadora | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Virgo | 254 | 19,7 | 2 | 15,7 |
| True | 215 | 16,7 | 1 | 16,5 |
| Opea | 203 | 15,7 | 3 | 13,4 |
| Habitasec | 118 | 9,1 | 4 | 9,9 |
| Planeta | 82 | 6,4 | 6 | 8,0 |
| Brazilian Securities | 80 | 6,2 | 5 | 8,1 |
| Fortesec | 64 | 5,0 | 7 | 5,8 |
| Bari | 53 | 4,1 | 8 | 5,3 |
| VERT | 47 | 3,6 | 10 | 2,3 |
| Travessia | 47 | 3,6 | 9 | 2,8 |
| Dez Maiores | 1.163 | 90,2 | 929 | 87,9 |
| Total | 1.290 | 100,0 | 1.057 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 51.604 | 48,0 | 1 | 40,5 |
| Pentágono | 27.259 | 25,4 | 2 | 34,6 |
| Oliveira Trust | 27.056 | 25,2 | 3 | 19,2 |
| GDC Partners | 732 | 0,7 | 4 | 3,1 |
| Commcor | 386 | 0,4 | 7 | 0,5 |
| Planner | 346 | 0,3 | 5 | 1,3 |
| Terra Investimentos | 29 | 0,0 | 8 | 0,0 |
| Total | 107.412 | 100,0 | 83.759 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 652 | 50,5 | 1 | 38,7 |
| Oliveira Trust | 382 | 29,6 | 2 | 29,1 |
| Pentágono | 225 | 17,4 | 3 | 24,8 |
| Planner | 10 | 0,8 | 4 | 2,8 |
| GDC Partners | 9 | 0,7 | 5 | 2,6 |
| Commcor | 8 | 0,6 | 6 | 0,9 |
| Terra Investimentos | 4 | 0,3 | 8 | 0,4 |
| Total | 1.290 | 100,0 | 1.057 | 100,0 |
| Auditor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| KPMG | 38.905 | 36,2 | 1 | 40,7 |
| Grant Thornton | 26.001 | 24,2 | 2 | 22,4 |
| BLB | 15.428 | 14,4 | 3 | 8,2 |
| PwC | 5.966 | 5,6 | 5 | 5,8 |
| Moore | 5.640 | 5,3 | - | - |
| Deloitte | 5.084 | 4,7 | 4 | 5,9 |
| EY | 5.000 | 4,7 | 7 | 4,2 |
| Baker Tilly | 2.611 | 2,4 | 9 | 2,5 |
| Ramires & Cia | 1.161 | 1,1 | 11 | 0,6 |
| PP&C | 489 | 0,5 | 8 | 2,9 |
| Dez Maiores | 106.286 | 99,0 | 82.436 | 98,4 |
| Total | 107.412 | 100,0 | 83.759 | 100,0 |
| Auditor | 2021 | 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| KPMG | 290 | 22,5 | 1 | 22,1 |
| Grant Thornton | 282 | 21,9 | 2 | 21,3 |
| BLB | 210 | 16,3 | 3 | 10,7 |
| Moore | 118 | 9,1 | - | - |
| EY | 83 | 6,4 | 7 | 7,7 |
| Deloitte | 82 | 6,4 | 6 | 8,0 |
| PwC | 80 | 6,2 | 5 | 8,1 |
| Baker Tilly | 70 | 5,4 | 8 | 4,6 |
| Ramires & Cia | 36 | 2,8 | 9 | 2,0 |
| Crowe Macro | 15 | 1,2 | 11 | 1,6 |
| Dez Maiores | 1.266 | 98,1 | 1.018 | 96,3 |
| Total | 1.290 | 100,0 | 1.057 | 100,0 |
Ainda que o ano de 2020 tenha sido um ano de contrastes, com a pandemia de COVID-19 impactando diretamente a economia e a vida cotidiana das pessoas, vimos também uma consolidação do mercado de securitização, que cresceu pelo terceiro ano seguido.
Com a “precificação” dos impactos da pandemia de COVID-19 pelo mercado, o ano de 2021 manteve esse ritmo extremamente aquecido, com um expressivo crescimento de 139,0% no montante emitido consolidado em relação a 2020, sendo que tivemos 477 operações em 2021, representando um total de 77,3% a mais do que as 269 operações de 2020.
Mas não foi um crescimento apenas do número de operações que merece destaque em 2021. Do ponto de vista regulatório, podemos citar (i) a criação da superintendência de securitização; e (ii) o marco regulatório das securitizadoras como as grandes inovações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 2021.
Merece destaque, ainda, (i) o aprimoramento da metodologia de precificação, bem como dos procedimentos de classificação dos CRI e CRA pela ANBIMA; (ii) o Projeto de Lei nº 4.188/2021, que prevê a possibilidade de compartilhamento da garantia de alienação fiduciária de imóvel; bem como (iii) o crescente número de CRIs “verdes” ou “sociais”, voltados para o mercado ESG, bem como uma integração cada vez maior dos sistemas das securitizadoras e fintechs financeiras.
No início do ano, por meio do Decreto nº 10.596, de 08 de janeiro de 2021, foi criada a Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE), sob a jurisdição da CVM, com competência, entre outros, para coordenar, supervisionar e fiscalizar (i) o registro para a constituição de estruturas de securitização; (ii) o credenciamento para exercício de atividades de agentes fiduciários, companhias securitizadoras e agências classificadoras de risco; e (iii) as atividades dos veículos de securitização registrados na CVM. A criação da SSE reflete o crescimento da securitização no país na estruturação de novos negócios.
Após uma longa Audiência Pública, iniciada em 2020, a publicação da Resolução CVM nº 60, que trata do Marco Regulatório das Securitizadoras registradas na CVM foi, sem dúvida, a grande inovação de 2021.
A Resolução entrará em vigor em 02/05/2022 e prevê como principal objetivo estabelecer regime próprio e específico para as securitizadoras, levando em consideração as especificidades do mercado de securitização, distinto do aplicável às demais companhias abertas. A norma também reconhece o caráter singular das securitizadoras, companhias que usualmente emitem ativos lastreados em patrimônios separados de seu próprio patrimônio.
O Marco Regulatório das Securitizadoras aborda diversos aspectos relacionados às securitizadoras, como o registro perante a CVM, as suas obrigações, as assembleias de investidores, a prestação de serviços, o regime informacional da securitizadora e das operações, tratando também de aspectos operacionais e de conduta delas. Dessa forma, o Marco Regulatório das Securitizadoras consolidou, em uma única norma, as regras não só sobre as securitizadoras, mas também sobre os CRI e os CRA, revogando as Instruções CVM nºs 414, 443, 600 e 603, contribuindo para a racionalização da regulamentação sobre esse tema.
A ANBIMA, em consonância com a CVM, também dispendeu atenção especial à securitização no Brasil. O foco da Associação em 2021 foi o aprimoramento da metodologia de precificação, bem como dos procedimentos de classificação dos CRI e CRA.
Em 05/05/2021 entrou em vigor a nova metodologia aprimorada de precificação da Associação. A referida metodologia permitiu que até 50% (cinquenta por cento) do preço do ativo seja composto pelos negócios efetivados, sendo a porcentagem restante oriunda de expectativas de preço justo enviadas pelas instituições precificadoras, de forma a tornar os cálculos cada vez mais fidedignos aos preços praticados no mercado secundário.
Na sequência, em 06 de maio de 2021, entrou em vigor o novo Código de Ofertas Públicas da ANBIMA, contendo regras e procedimentos específicos para a classificação dos CRI e CRA, valorizando a transparência para os investidores. O referido código trouxe ainda duas novidades.
A primeira diz respeito ao esclarecimento sobre as obrigações das securitizadoras na distribuição de valores mobiliários oriundos de oferta realizada pela própria securitizadora, hipótese em que deverão atender simultaneamente ao Código de Ofertas Públicas supramencionado e ao Código para Distribuição de Produtos de Investimento, também da ANBIMA.
A segunda novidade, já existente no Guia ANBIMA para Agentes Fiduciários, foi destinada aos agentes fiduciários, que passaram a atender às exigências de prestar informações e disponibilizar documentos mínimos sobre as garantias envolvidas na oferta em questão.
As atualizações normativas promovidas pela CVM e pela ANBIMA no decorrer do ano culminaram no aguardado Marco Regulatório das Securitizadoras, por meio da Resolução CVM nº 60, de 23/12/2021, resultado de discussões com o público por meio da Audiência Pública SDM nº 05/2020.
Com grande destaque em 2021, o tema dos investimentos ESG ou, em português, ASG (Ambiental, Social e Governança) está em intensa discussão e já está sendo incorporado pela Autarquia. Nesse sentido, destaca-se a Resolução CVM nº 59, de 17/12/2021, que buscou atender aos novos anseios de investidores ao prever informações sobre aspectos ASG, com especial foco no viés climático, acompanhando o movimento similar verificado em outras jurisdições.
Nesse cenário, cresce a demanda por definição dos chamados “investimentos verdes”, bem como por estabelecimento de padrões para apurar condutas desconformes, como o “greenwashing” (omissão de informações sobre os reais impactos de determinadas atividades no meio ambiente), já percebido em economias mais avançadas e que ganha cada vez mais força no cenário nacional.
Embora o aspecto ambiental receba maior destaque da mídia, o Social da sigla tem grande potencial em um país marcado por desigualdades sociais como o Brasil. Em 2021, vimos as primeiras operações de CRI como ferramenta fundamental para facilitar o acesso a moradias populares, seja para facilitar o acesso ao crédito para oportunizar a aquisição de imóveis próprios, seja para viabilizar custos de locação acessíveis em moradias populares. Para os próximos anos espera-se o crescimento de CRIs voltados para o aspecto social em questão, além da consolidação dos chamados “CRIs Verdes”.
Cumpre fazer especial menção ao recente Projeto de Lei (PL) nº 4.188/2021, submetido à apreciação da Câmara dos Deputados em 26/11/2021 em regime de urgência pelo Poder Executivo. O referido PL retoma uma discussão que já esteve em projetos no passado, com a possibilidade de compartilhamento da garantia de alienação fiduciária de imóvel por meio da figura do gestor especializado de garantias. A possibilidade de seu compartilhamento tem potencial de aumentar a dinâmica desse setor e aumentar as operações em volume e quantidade, caso o PL venha a ser sancionado com o referido mecanismo.
Na área de inovação financeira, além de uma crescente integração de sistemas entre securitizadoras e fintechs imobiliárias, podemos destacar o recente processo de tokenização imobiliária (fracionamento de direitos relacionados a imóveis em tokens para posterior registro em uma blockchain), que aos poucos começa a ganhar forma. Muitos desafios envolvem a tokenização no país, para os quais a CVM ainda não forneceu soluções definitivas, mas em um futuro de médio prazo pode-se imaginar a colocação de CRIs lastreados em tokens imobiliários.
No entanto, apesar de ainda não regulamentada pela CVM e pelo BACEN, as vantagens da tokenização imobiliária são inegáveis: diversificação dos ativos, fracionamento do valor patrimonial permitindo ao investidor um baixo valor de entrada, maior liquidez, além da eficiência de custos decorrente da automação e dispensa de intermediários.
O ano de 2021 representou uma importante consolidação do mercado de CRI no país.
Além do grande destaque regulatório para o Marco Legal das Securitizadoras, observamos uma consolidação cada vez maior de operações com a temática ESG, bem como um viés importante envolvendo tecnologia e inovação financeira.
Em 2022, há uma grande expectativa para a publicação do novo Marco Legal das Ofertas Públicas, com o estabelecimento de um regime único de ofertas, a consolidação das Instruções CVM nºs 400, 471 e 476, bem como um avanço nas discussões envolvendo a tokenização imobiliária.
Ricardo é sócio nas áreas de Mercado de Capitais e de Bancário e Operações Financeiras de TozziniFreire, com mais de 15 anos de experiência, especialmente em operações relacionadas a negócios imobiliários. Além disso, atua na assessoria a investidores estrangeiros em transações locais, a gestoras de recursos e companhias abertas, e a diversos clientes em processos de reorganização societária e reestruturação financeira, bem como em empréstimos internacionais. Atuou ainda como responsável pelo departamento jurídico de um grande grupo do setor de energia, no qual desenvolveu, organizou e implementou a área jurídica, incluindo assuntos societários, contratuais e trabalhistas. É graduado em Direito pela PUC-SP (Pontifícia Universidade Católica de São Paulo), possui CBA (Certificate in Business Administration) em Administração de Empresas pelo IE Business School, Espanha, e LL.M. em Prática Jurídica Internacional pelo IE (Instituto de Empresa) Law School, Espanha, com extensão realizada no IE Law School pela Northwestern University, EUA.
Marcus é sócio de TozziniFreire nas áreas de Mercado de Capitais e Inovação Financeira, prestando consultoria em assuntos relacionados a fintechs, operações de câmbio, derivativos, securitização, formação de fundos e compliance por instituições financeiras com regras e regulamentos relevantes. Tem ampla experiência na assistência a clientes em transações financeiras corporativas e de financiamento de projetos nacionais e internacionais, assessorando subscritores e emissores em ofertas públicas nacionais e internacionais de valores mobiliários, e na coordenação e participação em procedimentos de due diligence. Anteriormente, Marcus trabalhou como advogado visitante internacional no escritório Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom LLP, em Nova York, tendo também atuado como secondee no Banco J.P. Morgan S.A. no Brasil. É graduado pela Faculdade de Direito da Pontifícia Universidade Católica do Paraná, pós-graduado em Direito Empresarial pela FGV Direito SP e mestre em Direito dos Negócios pela FGV Direito SP (Escola de Direito de São Paulo).
Carolina Meirelles Sartori é advogada plena da área de Mercado de Capitais de TozziniFreire Advogados, com experiência em estruturação, auditoria jurídica e due diligence em operações financeiras de Mercado de Capitais e Mercado Imobiliário, a exemplo de: CRI, FII, CCI, Debêntures, CCB, Private Equity e Incorporação. É graduada pela PUC/GO (Pontifícia Universidade Católica de Goiás).
Thais Pinheiro Barreto é advogada com atuação na área de Mercado de Capitais. Tem experiência em ofertas públicas de CRI, CRA e debêntures, bem como auxiliou na estruturação de fundos de investimentos (FII, FIDC e FIAGRO) e no processo de credenciamento de gestoras e consultoras de valores mobiliários perante a CVM e ANBIMA. Graduada pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, possui curso de extensão universitária em Direito, Discriminação e Diversidade na mesma instituição.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) emitiu, em 23 de dezembro de 2021, a Resolução CVM nº 60, avançando na regulação sobre companhias securitizadoras e suas atividades. No que tange a este segmento, foi a terceira grande mudança regulamentar, complementando e fazendo evoluir o arcabouço originalmente criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. A nova resolução encampa boa parte dos dispositivos das Instruções CVM 414 (CRI) e 600 (CRA), com regulação específica para cada um desses instrumentos em seus Anexos Normativos I e II.
A Resolução CVM nº 60 estabelece um regime regulamentar específico para as companhias securitizadoras, distinto daquele aplicável a outras companhias abertas, levando em consideração as características únicas das companhias securitizadoras, como emissoras de ativos lastreados em patrimônios separados de seu próprio patrimônio.
De maneira geral, a Resolução CVM nº 60 se aplica a todas as companhias securitizadoras, independentemente do tipo de direito creditório lastro de suas emissões. Ela abrange desde o registro, governança, obrigações, assembleias de investidores, a prestação de serviços, o regime informacional da companhia e das operações. Versa, também, sobre aspectos operacionais, da emissão à liquidação final de cada operação, e da conduta e compliance das companhias securitizadoras.
A Resolução CVM nº 60 entra em vigor dia 2 de maio de 2022, sendo que as companhias securitizadoras terão 180 dias para se adaptar à nova norma e 30 dias para indicar à CVM a categoria em que pretendam se registrar.
Alguns dos aspectos mais relevantes dessa nova norma são:
Governança & Compliance - As companhias securitizadoras passam a se dividir entre aquelas na categoria S1, que só emitem operações com regime fiduciário; ou as da categoria S2, as quais também emitem títulos sem regime fiduciário; como, por exemplo, debêntures financeiras. Também, cria-se a figura de diretor de compliance, a qual não pode se acumular com as funções de diretor-geral e/ou de diretor de distribuição (a nova norma descreve aspectos e obrigações inerentes a esta função, como controles e reporte da emissão e oferta de títulos; bem como dos processos da securitizadora e dos terceiros vinculados à cada oferta.
Regime informacional, Assembléias e Representação do Investidor – Por exemplo, a Resolução CVM nº 60 estipula que os sites das securitizadoras sejam mais detalhados, com informações dos ativos, documentos da oferta, relatórios da oferta, documentos de governança da securitizadora, etc. Também, padroniza os relatórios dos ativos, exigindo muito mais informações do que muitas companhias securitizadoras disponibilizam atualmente aos seus investidores. Ainda, define que cada oferta corresponde a uma nova emissão, sendo que pode haver mais de uma série sob cada emissão. E, adicionalmente, estabelece que a nome de cada oferta leve a identificação do devedor, no caso de risco concentrado; ou que tenha a informação de que o ativo é lastreado em créditos pulverizados.
Além desses aspectos informacionais, também definiu procedimentos para a aprovação das DFs dos patrimônios separados de todas as ofertas; bem como orienta que as DFs sejam mais detalhadas do o que grande parte das securitizadoras fazem atualmente (exemplo, informações detalhadas sobre PDD, quando necessário).
Uma inovação foi a confirmação de que os investidores podem solicitar a substituição da companhia securitizadora, em determinadas situações, mesmo depois do ativo já emitido.
Operação & outras atividades – Inovações que a Resolução CVN nº 60 traz são, por exemplo, a possibilidade de a companhia securitizadora poder fazer warehousing de créditos originados por parte relacionadas, desde que informe os investidores dos riscos e conflitos de interesse; e a possibilidade de emissão de novas séries de um determinado CRI, para fazer frente a despesas do patrimônio separado, em casos de workout ou recuperação pós default.
A norma, ainda, aumentou o valor máximo das operações distribuídas por uma companhia securitizadora para R$ 120 milhões.
Neste ano faze 25 anos da promulgação da Lei nº 9.514. Com a evolução e crescimento do mercado de securitização, é natural que se façam necessárias novas normas e regulamentos que alinhem este segmento com as melhores práticas de mercado. Em especial, no que tange à melhor governança e transparência das companhias securitizadoras, seja com que tipo de crédito (lastro) atuem. Como Marcelo Barbosa, presidente da CVM, comentou, quando da edição da nova norma, “com esse marco regulatório dedicado à indústria de securitização, a CVM fortalece a participação do mercado de capitais no financiamento do crédito nacional, o que alcança as fintechs, assim colaborando para o desenvolvimento socioeconômico do Brasil, sem descuidar da proteção do público investidor”.
Vemos a Resolução CVM nº 60 como uma resposta aos anseios do mercado em relação á padronização de processos e regime informacional; bem como, acompanhamento e disclosure de riscos. Com a evolução contínua do mercado de capitais brasileiro, impulsionada pelo crescimento de segmentos não-bancários (como fintechs, assets e agentes de distribuição diversos), títulos securitizados, cada vez mais, terão papel importante na viabilização de negócios de crédito e o financiamento de atividades as mais diversas (imobiliária, do agribusiness, financeira e comercial, em geral).
Um próximo passo, que esperamos que a CVM tome, é a revisão e aperfeiçoamento das regras para oferta pública. Em especial, no que tange a qualificação das diferentes classes de investidores. Com o crescimento da oferta de títulos securitizados, mais a democratização desses ativos, via fundos de investimento (FIIs de CRI, principalmente) para pessoas físicas em geral; ou subscrição direta por grandes investidores institucionais ou pessoas físicas de altíssima renda (tanto qualificados, como profissionais), faz-se necessário um maior detalhamento das regras de oferta para estes diferentes grupos de investidores.
Presidente do Conselho de Administração Bacharel em direito financeiro pela PUC e formado pela INSEAD. De 2008 até junho de 2012 atuou na Cibrasec Securitizadora Imobiliária como Diretor Presidente responsável pela gestão e administração e todas as atividades da empresa com reporte ao Conselho de Administração. A principal atividade da empresa é securitização de créditos imobiliários. Anteriormente, atual em diversas posições executivas em instituições como o Banco JP Morgan e BankBoston. Foi também Vice-Presidente da ABECIP e é, atualmente, Diretor da Associação Brasileira das Securitizadoras Imobiliárias e do Agronegócio – ABSIA.
Em 4000 a.C., quando os sumérios começaram a desenvolver as primeiras cidades do mundo, o crédito foi concedido pelo que pode ser considerada a primeira vez. Empréstimos com juros eram feitos na cidade de Uruk e surgiam as primeiras versões de contratos financeiros. Desde então, diferentes métodos de empréstimos vêm sendo desenvolvidos, mas a premissa básica permanece a mesma: as pessoas desejam bens pelos quais não podem pagar à vista e o crédito torna a compra possível.
Hoje em dia, o crédito alimenta a atividade econômica ao permitir que empresas façam investimentos além dos recursos que dispõem em caixa, famílias adquiram casas antes de poupar de forma antecipada o valor integral do bem, e governos aliviem seus gastos ao atenuarem o padrão cíclico das receitas tributárias e possam realizar investimentos em infraestrutura. Empresas e lares precisam de proteção contra necessidades inesperadas de dinheiro. Os bancos são os principais provedores diretos de liquidez, tanto pela oferta de depósitos à vista, que podem ser sacados a qualquer momento, quanto pela oferta de linhas de crédito. Além disso, os bancos e suas afiliadas estão no centro do mercado financeiro, oferecendo a compra e venda de títulos e outros tipos de produtos financeiros quando necessário e em grandes volumes, com custos de transação relativamente modestos.
Em 2020, o valor acumulado dos empréstimos concedidos no Brasil aumentou 15,6% em relação a 2019. Este foi o ano com a maior taxa de crescimento. A partir de 2022, a dívida pública do Brasil deverá aumentar 14%, para R$ 6,4 trilhões. Podemos estar usando o crédito de maneiras muito diferentes dos sumérios, mas os endividamentos continuam sendo uma grande parte da economia atual.
A expectativa é de que o crédito no Brasil cresça 7,6% este ano em relação à previsão de dezembro de 2021 de 6,7%, com base em pesquisa de mercado da Febraban (Federação Brasileira de Bancos). Segundo a instituição, resultados positivos no mercado de crédito e melhores indicadores do Banco Central brasileiro, além do aumento em 16,5% da concessão total de crédito em 2021, contribuíram para uma melhora da previsão.
“O crédito bancário em 2022 será uma importante medida para evitar o agravamento da situação econômica - embora com uma maior desaceleração do ritmo de crescimento das carteiras -, refletindo a expectativa de um ano mais difícil, com baixo crescimento econômico, a continuidade das pressões inflacionárias e a manutençao da taxa Selic em patamar elevado até o final do ano", afirmou Isaac Sidney, presidente da Febraban.
O Banco Central elevou a taxa Selic, a taxa básica de juros da economia, em 1,5 ponto percentual (150 pontos-base) para 10,75%, em fevereiro. A inadimplência também foi projetada em 3,7%, ligeiramente abaixo dos 3,8% da última pesquisa, realizada em dezembro. Para 2023, o crescimento do crédito também está previsto em 6,6%.
O setor imobiliário é outro fator importante da economia e é sustentado por um cenário de crédito saudável. O desejo pela compra de casas maiores e baixas taxas de juros tornaram os imóveis de luxo no Brasil mais populares do que nunca. Como resultado, a camada mais abastada da população voltou suas atenções para propriedades de maior qualidade, que oferecem condições de vida com mais espaço e ativos de investimento sólidos. Consequentemente, as vendas e lançamentos de imóveis de luxo (aqueles a partir de R$ 1 milhão) e superluxo (preços acima de R$ 2 milhões) dispararam este ano, dobrando em algumas regiões.
De acordo com a consultoria imobiliária Brain, consultoria em negócios especializada no mercado imobiliário, é São Paulo registrou um grande crescimento no setor imobiliário de alto padrão em 2021. Os lançamentos de casas de luxo e superluxo entre janeiro e setembro somaram um total de 4.217 unidades. Isso representa um aumento de 129% em relação ao mesmo período de 2020. Esses imóveis, somados, têm valor estimado em R$ 9,4 bilhões, cifra que quase dobrou em um ano. Além disso, a consultoria também informou que os imóveis de luxo em São Paulo representaram 8,5% da participação de mercado este ano, acima dos 5,8% em 2020.
Soma-se a isso a iniciativa lançada pelo governo brasileiro em 2021 de colocar mais de 2 mil imóveis de propriedade federal para leilão público. Até o final de 2022, o governo espera que a venda dessas propriedades federais resulte em R$ 92 bilhões de investimentos. De fato, o setor hoteleiro especificamente deverá crescer exponencialmente – com uma taxa anual projetada de 25% até 2026.
De 2022 em diante, os investidores estrangeiros também encontram um ambiente de negócios favorável no Brasil. Para garantir isso, o governo brasileiro introduziu uma série de reformas que, somente em 2021, ajudaram a reduzir em R$ 395 bilhões o custo para fazer negócios no Brasil. E qual mecanismo financeiro que apoia estrangeiros e locais no gerenciamento de seus assuntos financeiros e auxilia na sustentação de toda a economia? O crédito.
Um instrumento fundamental para o bom funcionamento dos mercados de crédito são os CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários). O CRI é um título que confere ao investidor direito creditório com promessa de pagamento à vista pelo emissor. Ou seja, além do principal alocado no momento da integralização do ativo, o investidor tem direito a uma remuneração que, por regra, será uma taxa de juros estipulada no Termo de Securitização que dá origem ao título, embora não haja um investimento mínimo .
O CRI é um título frequentemente emitido para fins de captação de recursos destinados ao financiamento de operações imobiliárias, apoiados por créditos imobiliários, como, por exemplo: financiamento residencial ou comercial, contratos de construção e arrendamento de longo prazo, dentre outros. A emissão do CRI é exclusiva para empresas securitizadoras, conforme regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Embora a economia do Brasil tenha sofrido nos últimos tempos, ainda há muito pelo qual ser otimista. Apertar a regulamentação enquanto se afrouxa parte da burocracia desnecessária está resultando em um cenário de crédito mais competitivo, onde questões como a carência de crédito e a similaridade entre CRI e FII estão promovendo oportunidades e bases para uma nova era de soluções de crédito.
Cofundador da Next Auditores, Ricardo. Aprendeu cedo a cercar-se das melhores pessoas para entregar o melhor trabalho, mas usa a tecnologia para implementar e garantir a consistência dos processos. Por outro lado, o que o torna único é a sua criatividade e a sua intuição, características conhecidas nas artes, mas imprescindíveis para humanizar e decodificar a linguagem do mercado financeiro. Para ele, a vida acontece agora, mas acredita que só é possível dar um passo adiante se estivermos preparados. Mestre em Ciências Contábeis pela FURB (Fundação Universidade Regional de Blumenau), Ricardo é também especialista em Estratégia para Inovação em Novos Mercados pela Wharton School (Escola de negócios da Universidade da Pensilvânia – EUA). Pelo Insper, Ricardo é especialista em Finanças Avançadas e pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) se especializou como CFO Estrategista em Marketing de Alto Impacto, com MBA em Finanças, Auditoria e Controladoria pela mesma instituição. Pés no chão, mas disposto a ampliar seus horizontes, Ricardo é fascinado pelo novo e por diferentes culturas. Observar o mundo (e o mundo das pessoas), o transformou em um executivo completo. Seu estilo de trabalho equilibra com maestria os dois lados do cérebro, e se para números combinados entre si não existem limites, para ele, muito menos. Sua busca é pela eficiência do seu mercado e pelo sucesso de seus clientes. Sua maior motivação são os desafios que encontra pelo caminho, mas também, os que ele mesmo procura. Ao ser questionado sobre qual seu método para encontrar as soluções de problemas novos ou problemas velhos, ele diz que o segredo é um só: é preciso saber fazer as perguntas certas. Mas quando é ele quem precisa de suporte, é na família, no esporte e na fé que se abastece.