Anuário Uqbar CRI 2021
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Amigo leitor,
2020 foi um ano de grandes incertezas, mas também de avanços. Acredite, não foram poucos! Por isso, é com imensa satisfação que apresentamos a você a 14ª edição dos Anuários Uqbar.
As publicações estão cheias de novidade! Além da mudança do formato e de sua apresentação, temos novos capítulos escritos pelos próprios participantes do mercado, especialistas em seus segmentos de atuação.
Mas ouso dizer que a principal novidade está mesmo no conteúdo, ou melhor, no registro cirúrgico realizado sobre as transformações vistas nos mercados cobertos por essas publicações durante um ano atípico, tomado pela pandemia de coronavírus (Covid-19).
No mercado de CRAs, quebramos o recorde de emissões, mostrando definitivamente que o mercado de capitais pode e deve ser um importante aliado do agronegócio brasileiro.
Resultado excepcional vimos também no mercado de CRIs, que registrou o maior número anual de novas operações, enquanto o montante de emissões foi o terceiro nos últimos cinco anos.
No mercado de FIDCs, por sua vez, rompemos a barreira dos 1.000 fundos em operação. Além disso, e mais importante ainda, registramos que o montante emitido em 2020 permaneceu quase estável, ficando levemente inferior ao do ano anterior.
Todos esses fatos contribuíram para que o mercado de securitização crescesse quase 10% em um ano desafiador para o Brasil e para o mundo.
Já o mercado de FIIs, acostumado a desempenhos excepcionais, manteve a tradição. Nem mesmo a pandemia foi capaz de mudar esse cenário. Recordes com crescimentos expressivos nos mercados primário e secundário, tanto em termos de volume quanto em número de negócios, foram estabelecidos.
E o que se viu em 2020, quando olhamos por detrás da roupagem numérica, é encorajador: novos nichos de negócios, a criação de títulos “verdes”, os investimentos pesados em tecnologia, o aprimoramento no marco regulatório e a aproximação dos mercados de securitização com o mercado de FIIs. Curiosidade à parte, o maior fundo listado hoje na B3 é de “papel”, ou seja, não compra imóveis, mas sim, investe em CRIs.
A lista de boas notícias para esses mercados, em meio ao caos mundial, seguiu. Por isso, destacamos ainda um elemento basilar desta equação: o investidor. Embora em alguns mercados, como o de FIDCs, a base de investidores apresente crescimento e tamanho aquém do desejável, não se pode deixar de reconhecer a ampliação do universo de doadores de recursos durante o ano.
Atribuir todos esses feitos apenas ao atual cenário de taxas de juros baixíssimas seria injustiça. Somos testemunhas dos inúmeros avanços regulatórios e das iniciativas de instituições participantes que, ao longo de mais de uma década, vêm contribuindo para que esses mercados se tornem mais atrativos e resilientes.
Mas, ainda que os avanços sejam memoráveis, é de fundamental importância o reconhecimento sincero de que ainda há muito por fazer. Eliminação de assimetrias no marco regulamentar – que tendem a crescer sempre que criamos um novo tipo de fundo ou certificado – e a disponibilização de dados sobre o desempenho das carteiras-lastro de operações, em formatos que permitam a sua coleta e o tratamento de forma eficiente por qualquer participante de mercado são alguns dos desafios que precisaremos atacar em um futuro próximo.
Esses desafios, uma vez equacionados, trarão enormes benefícios ao mercado como, por exemplo, o apreçamento mais acurado dos riscos e dos benefícios por todas as partes envolvidas. E, consequentemente, mercados de crédito e imobiliário mais amplos e eficientes.
Nos quatro Anuários que compõem essa edição apresentamos uma fotografia destes mercados. Com análises e gráficos inéditos, oferecemos aos nossos leitores um olhar especial da Uqbar e dos líderes de mercado, não apenas em relação ao passado recente, mas também sobre o futuro próximo.
Ao longo dos anos, a independência, a imparcialidade e a qualidade dos Anuários Uqbar fizeram deles uma referência nacional e internacional quando falamos de Finanças Estruturadas no Brasil. São muitas as instituições que usam esses Anuários como fonte de informação: são órgãos reguladores, bancos de desenvolvimento, agências multilaterais e também acadêmicos para a produção de trabalhos em centros de excelência de ensino no país e no exterior.
Esperamos que as novidades trazidas nesta edição contribuam para que as publicações tenham um alcance ainda maior.
Para terminar, um agradecimento especial aos nossos patrocinadores, boa parte deles conosco há muitos anos. Em nome de toda a Equipe Uqbar, muito obrigado. Sem a fundamental presença de vocês ao nosso lado, não chegaríamos até aqui. Aguardamos ansiosos as críticas construtivas e os elogios encorajadores.
Boa leitura!
Carlos Augusto Lopes
Fundador e CEO
Fazer uma retrospectiva de 2020 sem falar da pandemia de coronavírus (Covid-19) é difícil. No entanto, quando olhamos para o mercado de securitização imobiliária, o surto da doença foi mero coadjuvante.
A paralisação da atividade econômica decorrente das medidas de isolamento social provocou a prorrogação de prazos e, consequentemente, a alteração dos cronogramas de pagamento de determinados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Apesar disso, não ocasionou graves situações de default (suspensões de pagamento).
Por outro lado, essas mesmas medidas de isolamento social impulsionaram a digitalização do setor, seja no âmbito do registro de títulos e de documentos, seja na realização das assembleias de investidores.
No mercado primário, o cenário foi positivo: a quantidade de novas operações com CRIs atingiu nível recorde e o montante de emissões foi o terceiro maior dos últimos cinco anos.
Para além dos seus aspectos dimensionais, o mercado de CRIs tem vivenciado silenciosas transformações. Uma delas é o florescimento de nichos de negócios, como Multipropriedade e Loteamento. A Lei da Multipropriedade (2018) conferiu renovado fôlego ao setor, e o mercado de securitização imobiliária tem se consolidado como uma importante fonte de financiamento do segmento, composto, principalmente, por empreendimentos de lazer.
Já o crescente número de CRIs que financiam loteamentos imobiliários altera o mercado em sua dimensão geográfica, dado que a maioria das operações do segmento está vinculada a imóveis localizados em estados das regiões Centro-oeste e Nordeste - e fora dos grandes centros urbanos.
Ambos os segmentos estão associados a recebíveis devidos por pessoas físicas. Porém, por mais um ano, as operações de CRI com este tipo de sacado representaram uma fatia pequena do mercado. Isto porque o montante médio das operações de CRIs cujos devedores são pessoas físicas é significativamente inferior ao de CRIs corporativos.
Além disso, os CRIs cujo risco de crédito do lastro é concentrado adotam, gradativamente, uma estrutura na qual as garantias são pulverizadas. Nesse caso, o lastro é comumente composto por debêntures ou cédulas de crédito bancários (CCBs), enquanto a cessão fiduciária de recebíveis pulverizados atua como garantia.
Em 2020, foi publicada a Audiência Pública SDM 05/20 - CVM, que cria um regime próprio e específico para as companhias securitizadoras, sejam elas do agronegócio ou imobiliárias. Os desafios analíticos e informacionais envolvidos, caso este cenário regulatório se confirme, foram apontados e submetidos à CVM pelos especialistas da Uqbar.
De forma geral, a audiência equipara o arcabouço regulatório da securitização imobiliária e do agronegócio, incorpora avanços tecnológicos e regulamentares, - como a ascensão das registradoras de crédito -, e faz ajustes no regime informacional das securitizadoras. O resultado da audiência pública está previsto para ser divulgado em 2021.
Outro avanço na regulação, embora bastante efêmero, foi a possibilidade de compartilhamento de garantias. A Medida Provisória (MP) 992/2020 foi promulgada em julho de 2020, mas seu prazo de vigência se extinguiu sem que fosse convertida em lei pelo Congresso Nacional.
A principal inovação trazida pela MP foi a alienação fiduciária de imóvel compartilhada. Ou seja, a possibilidade de um mesmo imóvel ser utilizado como garantia em mais de uma operação de crédito, desde que ambas contassem com o mesmo credor.
Se vigorasse por mais tempo, o compartilhamento da alienação fiduciária de imóvel poderia ter sido um importante incentivador da concessão de crédito na modalidade de home equity, que atualmente representa uma pequena fatia do mercado de CRIs, restrita a determinadas fintechs atuantes nesse mercado.
O ano de 2020 registrou R$16,86 bilhões em emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), resultantes de 269 operações que, juntas, foram compostas por 420 títulos. Todas foram consideradas "Operações de Mercado", por terem adotado remuneração condizente com a prática de mercado, afastando os CRIs do longínquo ano de 2016, quando ainda prevaleciam operações com taxas administradas, como a Taxa Referencial (TR).
No quesito ativo-lastro, também em 2020, assim como pudemos observar nos anos anteriores, houve a predominância do Crédito Imobiliário frente ao Aluguel, com oscilações pontuais. Em relação ao montante emitido, Crédito Imobiliário saiu de 83,4%, em 2019, para 72,2%, em 2020. Apesar da queda, o percentual conquistado pelos CRIs lastreados no fluxo de pagamento de aluguéis não ficou muito distante do desempenho de 2017, perto de 20,0%.
Prevaleceram, no ano, CRIs com lastros devidos por Pessoas Jurídicas (PJs), ainda a principal classe de devedores do mercado, com destaque para os títulos lastreados em debêntures ou em Cédulas de Crédito Bancárias (CCBs).
Diante disso, pode-se dizer que o horizonte de risco de crédito do mercado se tornou mais estreito: operações de cunho corporativo registraram menos devedores do que aquelas pulverizadas, que estão associadas aos devedores pessoas físicas (PFs). Embora 2020 assinale o segundo melhor desempenho dos CRIs devidos por PFs, 12,3%, o percentual ficou muito aquém do que ainda se espera para esse mercado.
A predominância dos CRIs de natureza corporativa traz, como consequência, o encurtamento do prazo médio dos títulos emitidos. Em termos de montante, a maior parte (32,9%) dos CRIs emitidos em 2020 vencerá entre 1 e 5 anos. Por sua vez, com a Taxa DI alcançando mínimas históricas, títulos indexados a índices de preço têm conquistado espaço. Dos CRIs que saíram a mercado em 2020, os indexados à inflação medida pelo IPCA responderam por 58,2%, contra 37,4%, em 2019.
O mercado primário de CRIs tem nos fundos de investimento, especialmente nos fundos de investimento imobiliário que investem em títulos de crédito (FII de Renda Fixa), público investidor cativo. Assim, a necessidade de realizar ofertas sob os ritos da Instrução CVM 400 (ICVM 400) tornou-se menos premente, e fez com que todas as ofertas públicas de 2020 fossem distribuídas com esforços restritos (ICVM 476).
O mercado secundário de CRIs nunca esteve tão líquido. É o que mostram os indicadores de volume negociado e de número de negócios de 2020, que alcançaram seu maior patamar na história.
Destaca-se que, para a análise do mercado secundário, a Uqbar considera apenas os CRIs negociados após 180 dias da data de emissão. Isto porque, segundo os critérios por nós adotados, os títulos negociados antes desse período estão mais associados a negociações vinculadas ao mercado primário.
Seguindo este racional, observa-se que o montante negociado de CRIs totalizou R$16,41 bilhões em 2020. Além do recorde propriamente dito, é importante ressaltar que foi o segundo ano consecutivo em que o indicador ultrapassou a marca dos R$10,00 bilhões. O crescimento na comparação com 2019 foi de 16,2%.
Em relação ao número de negócios concretizados em 2020, a soma total foi de 73.739 transações. A marca representa um crescimento de 20,2% frente ao número total de 2019. O número de negócios vem crescendo de forma intensa há alguns anos.
O aumento da liquidez do mercado secundário de CRIs é explicado, em partes, por uma atuação mais intensa dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) de Renda Fixa que, por sua vez, têm se multiplicado nos últimos anos. O patrimônio líquido (PL) desse conjunto de fundos teve incremento significativo nos últimos anos, evoluindo aproximadamente 300,0% no período compreendido entre 2016 e 2020. Por sua vez, o número de fundos operacionais dessa categoria aumentou em, aproximadamente, 140,0% no mesmo período.
A boa notícia do aumento de liquidez no mercado secundário traz consequências positivas para o desenvolvimento do mercado de securitização imobiliária. Primeiro, porque o mercado primário para esses títulos passa a contar com uma importante referência para estabelecimento de preço de novas emissões. Por outro lado, investidores e tomadores de decisões de investimento, dentre eles, destaque para os gestores de FII de Renda Fixa, sentem-se mais seguros (e percebem oportunidades, naturalmente) em fazer negócios no mercado secundário, além de deixar de depender, única e exclusivamente, do acesso a estes títulos via mercado primário.
A Uqbar espera que este processo de aumento de liquidez tenha continuidade e que se torne cada vez mais analítico, permitindo assim que o mercado de securitização imobiliária entre no tão desejado ciclo virtuoso de crescimento.
O estoque de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) encerrou o ano com 1.057 operações que somaram R$83,76 bilhões, número levemente superior a 2019 (0,9% ou R$743,3 milhões), e com volume nada desprezível de emissões: R$16,9 bilhões, em 2020.
O fenômeno reflete o progressivo encurtamento do prazo médio de vencimento das operações de CRIs emitidas ao longo dos anos. Ou seja, apesar do volume significativo de novas emissões durante o ano, a cifra superou por uma pequena margem o volume de amortizações e de resgates ocorridos no mesmo período.
Por outro lado, o número de operações cresceu 7,9% entre 2020 e 2019, quando o estoque computava 980 operações vincendas. Isso se traduz na queda do montante médio por operação para o menor valor dos últimos seis anos. Vale mencionar que essa dinâmica também é evidenciada ao se observar apenas o mercado primário de CRIs, com o número de novas operações crescendo de forma mais intensa do que o montante emitido.
Uma importante análise sobre o mercado de CRIs em 2020 consiste em observar o retrato da indústria de prestadores de serviço. Neste exercício, é possível evidenciar quais são os participantes que se destacaram, tanto do ponto de vista dimensional das operações em que se envolveram quanto em relação à quantidade destas.
Neste sentido, é imprescindível examinar os Rankings Uqbar. Porém, mais do que averiguar em quais posições dos rankings as empresas se posicionaram, é importante observar a continuação, em 2020, dos movimentos de concentração e de dispersão que vem acontecendo nesta indústria, nos últimos anos.
Percebe-se que, entre 2019 e 2020, houve novo movimento de redução da participação de mercado do trio dianteiro de participantes (Top 3) nos rankings anuais por montante emitido e por número de operações em dois segmentos de prestadores de serviço: o de securitizadoras e o de escritórios de advocacia que assessoraram alguma parte envolvida nas operações de CRIs.
A participação das três maiores securitizadoras do mercado, no ano em análise, caiu para 53,1% (montante emitido) e 48,5% (número de operações), contra 60,9% e 53,3%, respectivamente, em 2019. Já a participação de mercado do Top 3 de escritórios de advocacia caiu de 35,2% (montante emitido) e 29,7% (número de operações) em 2019, para 27,7% e 24,7%, respectivamente, em 2020. Para fins de comparação, a tabela abaixo apresenta os números de participação de mercado para securitizadoras e escritórios de advocacia no ano de 2016, último ano em que existiram operações de CRIs com taxas administradas, ou seja, operações com rentabilidade baseada na Taxa Referencial (TR).
| Montante Emitido | Número de Operações | |||
|---|---|---|---|---|
| Prestador de Serviço | 2020 | 2016 | 2020 | 2016 |
| Securitizadoras | 53,1 | 81,0 | 48,5 | 37,7 |
| Escritórios de Advocacia | 27,7 | 70,8 | 24,7 | 51,0 |
Já o mercado de agentes fiduciários conseguiu ficar ainda mais concentrado. Além da saída do mercado de um participante relevante, a SLW, o primeiro colocado dos Rankings Uqbar, tanto pelo critério do montante emitido quanto pelo número de operações, conseguiu aumentar a sua participação de mercado.
Entre 2019 e 2020, o mercado de líderes de distribuição apresentou movimentos de concentração e de dispersão em torno do líder e do Top 3. Por um lado, houve redução da participação dessas posições quando o critério é número de operações, o que pode indicar um mercado mais competitivo entre os participantes. Por outro lado, para estas mesmas posições, quando o critério é montante emitido, ainda que sem muita intensidade, houve crescimento das respectivas fatias de mercado, o que pode sugerir que este aumento de competição se concentre mais nas operações de menor montante.
| Operação | 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Emissor | Emissão | Série | R$ MM | Pizza (%) |
| True | 1 | 236 | 650 | 3,9 |
| Fortesec | 1 | 491 a 498 | 600 | 3,6 |
| RB SEC | 1 | 252 | 455 | 2,7 |
| Fortesec | 1 | 438 a 448 | 412 | 2,4 |
| ISEC | 4 | 134 e 135 | 350 | 2,1 |
| True | 1 | 299 | 300 | 1,8 |
| ISEC | 4 | 133 | 235 | 1,4 |
| Travessia | 1 | 36 | 233 | 1,4 |
| Bari | 1 | 82 | 216 | 1,3 |
| Bari | 1 | 83 | 207 | 1,2 |
| Dez Maiores | 3.659 | 21,7 | ||
| Total | 16.850 | 100,00 | ||
| Securitizadora | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| True | 3.672 | 21,8 | 1 | 25,7 |
| ISEC | 3.036 | 18,0 | 4 | 10,8 |
| RB SEC | 2.235 | 13,3 | 2 | 22,8 |
| Fortesec | 2.178 | 12,9 | 7 | 5,8 |
| Gaia | 1.151 | 6,8 | 6 | 6,1 |
| Habitasec | 1.068 | 6,3 | 3 | 12,4 |
| Bari | 967 | 5,7 | 9 | 2,5 |
| Vert | 851 | 5,1 | 5 | 8,3 |
| Travessia | 600 | 3,6 | 10 | 0,5 |
| Província | 426 | 2,5 | 11 | 0,5 |
| Dez Maiores | 16.184 | 96,0 | 21.654 | 97,8 |
| Total | 16.850 | 100,0 | 22.143 | 100,0 |
| Securitizadora | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| ISEC | 50 | 18,7 | 4 | 11,0 |
| True | 48 | 17,9 | 1 | 23,6 |
| RB SEC | 32 | 11,9 | 2 | 15,9 |
| Habitasec | 26 | 9,7 | 3 | 13,8 |
| Fortesec | 22 | 8,2 | 5 | 10,2 |
| Gaia | 19 | 7,1 | 6 | 6,5 |
| Província | 16 | 6,0 | 11 | 1,6 |
| Vert | 14 | 5,2 | 7 | 4,1 |
| Travessia | 14 | 5,2 | 10 | 2,0 |
| Bari | 9 | 3,4 | 8 | 3,7 |
| Dez Maiores | 250 | 93,3 | 231 | 93,9 |
| Total | 268 | 100,0 | 246 | 100,0 |
| Advogado | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Tauil & Chequer | 1.673 | 10,0 | 3 | 8,7 |
| I2A | 1.606 | 9,6 | 1 | 13,8 |
| Madeira, Valentim & Gallardo | 1.347 | 8,1 | 13 | 3,0 |
| DTAdvs | 1.232 | 7,4 | 27 | 0,5 |
| Cescon Barrieu | 923 | 5,5 | 8 | 4,5 |
| Mattos Filho | 810 | 4,8 | 2 | 12,6 |
| VBSO | 799 | 4,8 | 17 | 1,5 |
| Machado Meyer | 778 | 4,7 | 20 | 1,0 |
| FreitasLeite | 722 | 4,3 | 12 | 3,8 |
| NFA | 720 | 4,3 | 7 | 5,6 |
| Dez Maiores | 10.610 | 63,5 | 21.096 | 72,3 |
| Total | 16.699 | 100,0 | 29.159 | 100,0 |
| Advogado | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Tauil & Chequer | 22 | 8,8 | 2 | 7,8 |
| NFA | 21 | 8,4 | 7 | 4,8 |
| DTAdvs | 19 | 7,6 | 25 | 1,1 |
| FreitasLeite | 18 | 7,2 | 4 | 7,1 |
| I2A | 17 | 6,8 | 1 | 14,9 |
| Madeira, Valentim & Gallardo | 13 | 5,2 | 6 | 5,2 |
| Madrona | 12 | 4,8 | 8 | 4,8 |
| Coelho | 11 | 4,4 | - | - |
| Mattos Filho | 9 | 3,6 | 3 | 7,1 |
| KLA | 9 | 3,6 | 22 | 1,9 |
| Dez Maiores | 151 | 60,2 | 172 | 63,9 |
| Total | 251 | 100,0 | 269 | 100,0 |
| Agência de Classificação | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| SR | 1.419 | 36,5 | - | - |
| Fitch | 1.217 | 31,3 | 2 | 39,0 |
| Austin | 706 | 18,2 | 3 | 10,5 |
| S & P | 330 | 8,5 | 1 | 47,6 |
| Moody's | 205 | 5,3 | - | - |
| Liberum | 6 | 0,2 | 4 | 2,2 |
| Total | 3.883 | 100,0 | 5.678 | 100,0 |
| Agência de Classificação | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Austin | 103 | 81,1 | 1 | 82,7 |
| SR | 10 | 7,9 | - | - |
| Fitch | 8 | 6,3 | 2 | 7,1 |
| S & P | 3 | 2,4 | 3 | 6,4 |
| Moody's | 2 | 1,6 | - | - |
| Liberum | 1 | 0,8 | 4 | 2,6 |
| Total | 127 | 100,0 | 156 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 9.935 | 59,0 | 1 | 50,5 |
| Oliveira Trust | 3.007 | 17,8 | 2 | 24,6 |
| Simplific Pavarini | 2.611 | 15,5 | 4 | 4,6 |
| Pentágono | 906 | 5,4 | 3 | 17,0 |
| H.Commcor | 215 | 1,3 | 6 | 1,4 |
| Planner | 159 | 0,9 | - | - |
| Terra | 11 | 0,1 | - | - |
| GDC Partners | 4 | 0,0 | 7 | 0,1 |
| SLW | 3 | 0,0 | 5 | 1,9 |
| Total | 16.850 | 100,0 | 22.143 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 148 | 55,2 | 1 | 43,5 |
| Oliveira Trust | 56 | 20,9 | 2 | 32,5 |
| Simplific Pavarini | 33 | 12,3 | 4 | 3,3 |
| Pentágono | 20 | 7,5 | 3 | 16,3 |
| H.Commcor | 6 | 2,2 | 6 | 1,2 |
| Planner | 2 | 0,7 | - | - |
| Terra | 1 | 0,4 | - | - |
| GDC Partners | 1 | 0,4 | 7 | 0,4 |
| SLW | 1 | 0,4 | 5 | 2,8 |
| Total | 268 | 100,0 | 246 | 100,0 |
| Líder de Distribuição | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Terra | 1.791 | 19,4 | 5 | 9,5 |
| XP | 1.341 | 14,5 | 2 | 13,2 |
| BR Partners | 872 | 9,4 | 4 | 11,5 |
| RB Capital | 691 | 7,5 | 3 | 13,1 |
| True | 677 | 7,3 | 26 | 0,3 |
| Habitasec | 536 | 5,8 | 11 | 2,2 |
| Itaú BBA | 518 | 5,6 | 7 | 5,9 |
| Bradesco BBI | 455 | 4,9 | 1 | 13,7 |
| ISEC | 345 | 3,7 | 13 | 1,8 |
| Fram Capital | 337 | 3,6 | 23 | 0,5 |
| Dez Maiores | 7.561 | 81,8 | 15.810 | 82,0 |
| Total | 9.245 | 100,0 | 19.292 | 100,0 |
| Líder de Distribuição | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Terra | 21 | 15,3 | 1 | 16,8 |
| RB Capital | 15 | 10,9 | 2 | 16,2 |
| Habitasec | 14 | 10,2 | 4 | 8,9 |
| True | 13 | 9,5 | 21 | 1,1 |
| ISEC | 11 | 8,0 | 8 | 3,7 |
| Província | 10 | 7,3 | - | - |
| XP | 8 | 5,8 | 5 | 6,3 |
| Órama | 8 | 5,8 | 20 | 1,1 |
| Gaia | 7 | 5,1 | 29 | 0,5 |
| BR Partners | 5 | 3,6 | 6 | 5,8 |
| Dez Maiores | 112 | 81,8 | 147 | 77,0 |
| Total | 137 | 100,0 | 191 | 100,0 |
| Servicer | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Conveste | 1.329 | 32,7 | 1 | 41,1 |
| Certificadora | 899 | 22,2 | 2 | 18,0 |
| Maximus | 527 | 13,0 | 8 | 2,4 |
| GaiaServ | 362 | 8,9 | 5 | 4,2 |
| Axis | 331 | 8,2 | 4 | 10,5 |
| Ethos | 200 | 4,9 | 7 | 3,3 |
| OGFI | 149 | 3,7 | - | - |
| Habix | 120 | 3,0 | 9 | 2,4 |
| Arke | 57 | 1,4 | 6 | 4,1 |
| Serv+ | 49 | 1,2 | 12 | 0,4 |
| Dez Maiores | 4.023 | 99,1 | 3.129 | 98,8 |
| Total | 4.059 | 100,0 | 3.166 | 100 |
| Servicer | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Conveste | 18 | 22,5 | 1 | 40,3 |
| Certificadora | 16 | 20,0 | 2 | 14,5 |
| Maximus | 13 | 16,3 | 4 | 8,1 |
| Axis | 10 | 12,5 | 5 | 6,5 |
| Habix | 5 | 6,3 | 9 | 3,2 |
| GaiaServ | 3 | 3,8 | 8 | 3,2 |
| OGFI | 3 | 3,8 | - | - |
| Arke | 3 | 3,8 | 3 | 8,1 |
| REIT | 3 | 3,8 | - | - |
| Ethos | 2 | 2,5 | 6 | 4,8 |
| Dez Maiores | 76 | 95,0 | 60 | 96,8 |
| Total | 80 | 100,0 | 62 | 100,0 |
| Título | 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Emissor | Emissão/Série | Classe | R$ MM | Pizza (%) |
| True | 1ª/214ª | Única | 720 | 4,4 |
| RB SEC | 1ª/157ª | Única | 514 | 3,1 |
| True | 1ª/63ª | Única | 474 | 2,9 |
| RB SEC | 1ª/239ª | Única | 448 | 2,7 |
| ISEC | 4ª/29ª | Sênior | 437 | 2,7 |
| Habitasec | 1ª/148ª | Única | 342 | 2,1 |
| True | 1ª/104ª | Única | 331 | 2,0 |
| RB SEC | 1ª/237ª | Única | 311 | 1,9 |
| Gaia | 4ª/108ª | Única | 270 | 1,6 |
| True | 1ª/175ª | Única | 260 | 1,6 |
| Dez Maiores | 4.106 | 25,1 | ||
| Total | 16.385 | 100,0 | ||
| Título | 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Emissor | Emissão/Série | Classe | # | Pizza (%) |
| True | 1ª/107ª | Única | 5.774 | 7,9 |
| True | 1ª/175ª | Única | 5.533 | 7,5 |
| True | 1ª/104ª | Única | 5.286 | 7,2 |
| True | 1ª/169ª | Única | 4.979 | 6,8 |
| Brazil Realty | 8ª/1ª | Única | 3.096 | 4,2 |
| ISEC | 4ª/20ª | Única | 2.847 | 3,9 |
| RB SEC | 1ª/156ª | Única | 2.019 | 2,8 |
| RB SEC | 1ª/145ª | Única | 1.993 | 2,7 |
| RB SEC | 1ª/208ª | Única | 1.884 | 2,6 |
| True | 1ª/63ª | Única | 1.745 | 2,4 |
| Dez Maiores | 35.156 | 47,9 | ||
| Total | 73.377 | 100,0 | ||
| Securitizadora | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| RB SEC | 14.792 | 23,6 | 1 | 25,8 |
| True | 12.942 | 20,6 | 2 | 20,6 |
| ISEC | 8.646 | 13,8 | 3 | 12,8 |
| Brazilian Securities | 4.268 | 6,8 | 6 | 6,3 |
| Habitasec | 4.076 | 6,5 | 5 | 7,5 |
| Gaia | 3.954 | 6,3 | 7 | 5,9 |
| Fortesec | 3.200 | 5,1 | 4 | 7,6 |
| Vert | 2.422 | 3,9 | 8 | 3,4 |
| Bari | 2.119 | 3,4 | 9 | 2,1 |
| PDG | 1.651 | 2,6 | 12 | 1,2 |
| Dez Maiores | 58.071 | 92,6 | 53.737 | 93,5 |
| Total | 62.744 | 100,0 | 57.467 | 100,0 |
| Securitizadora | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| True | 167 | 17,1 | 1 | 16,2 |
| ISEC | 152 | 15,6 | 2 | 15,0 |
| RB SEC | 130 | 13,3 | 3 | 14,6 |
| Habitasec | 103 | 10,6 | 4 | 11,4 |
| Gaia | 77 | 7,9 | 6 | 7,9 |
| Brazilian Securities | 75 | 7,7 | 5 | 9,7 |
| Fortesec | 61 | 6,3 | 7 | 6,4 |
| Bari | 35 | 3,6 | 8 | 3,1 |
| Travessia | 30 | 3,1 | 10 | 1,7 |
| Vert | 24 | 2,5 | 11 | 1,6 |
| Dez Maiores | 854 | 87,5 | 772 | 88,5 |
| Total | 976 | 100,0 | 872 | 100,0 |
| Securitizadora | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| ISEC | 20.068 | 24,0 | 1 | 26,7 |
| RB SEC | 18.973 | 22,7 | 2 | 23,6 |
| True | 13.949 | 16,7 | 3 | 15,3 |
| Gaia | 4.956 | 5,9 | 4 | 5,7 |
| Brazilian Securities | 4.853 | 5,8 | 5 | 5,5 |
| Habitasec | 4.274 | 5,1 | 6 | 5,4 |
| Bari | 3.440 | 4,1 | 8 | 4,0 |
| Fortesec | 3.200 | 3,8 | 7 | 5,2 |
| Vert | 2.422 | 2,9 | 9 | 2,4 |
| PDG | 2.400 | 2,9 | 12 | 0,8 |
| Dez Maiores | 78.535 | 93,8 | 78.762 | 94,9 |
| Total | 83.759 | 100,0 | 83.015 | 100,0 |
| Securitizadora | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| True | 174 | 16,5 | 2 | 15,6 |
| ISEC | 166 | 15,7 | 1 | 15,9 |
| RB SEC | 142 | 13,4 | 3 | 14,3 |
| Habitasec | 105 | 9,9 | 4 | 10,3 |
| Brazilian Securities | 86 | 8,1 | 5 | 10,2 |
| Gaia | 85 | 8,0 | 6 | 7,9 |
| Fortesec | 61 | 5,8 | 8 | 5,7 |
| Bari | 56 | 5,3 | 7 | 5,8 |
| Travessia | 30 | 2,8 | 10 | 1,5 |
| Vert | 24 | 2,3 | 11 | 1,4 |
| Dez Maiores | 929 | 87,9 | 877 | 89,5 |
| Total | 1.057 | 100,0 | 980 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 30.259 | 36,1 | 2 | 33,0 |
| Pentágono | 28.989 | 34,6 | 1 | 42,4 |
| Oliveira Trust | 16.121 | 19,2 | 3 | 19,0 |
| Simplific Pavarini | 3.682 | 4,4 | 4 | 2,3 |
| GDC Partners | 2.572 | 3,1 | 6 | 1,0 |
| Planner | 1.125 | 1,3 | 7 | 0,4 |
| SLW | 528 | 0,6 | 5 | 1,5 |
| H.Commcor | 431 | 0,5 | 8 | 0,4 |
| Terra | 28 | 0,0 | 10 | 0,0 |
| Orla | 24 | 0,0 | 9 | 0,0 |
| Total | 83.759 | 100,0 | 83.015 | 100,0 |
| Agente Fiduciário | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Vórtx | 354 | 33,5 | 3 | 25,6 |
| Oliveira Trust | 308 | 29,1 | 1 | 32,8 |
| Pentágono | 262 | 24,8 | 2 | 32,1 |
| Simplific Pavarini | 55 | 5,2 | 4 | 3,0 |
| Planner | 30 | 2,8 | 5 | 2,4 |
| GDC Partners | 27 | 2,6 | 6 | 1,9 |
| H.Commcor | 9 | 0,9 | 8 | 0,3 |
| SLW | 7 | 0,7 | 7 | 1,4 |
| Terra | 4 | 0,4 | 9 | 0,3 |
| Orla | 1 | 0,1 | 10 | 0,1 |
| Total | 1.057 | 100,0 | 980 | 100,0 |
| Auditor | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| R$ MM | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Grant Thornton | 36.936 | 44,1 | 1 | 43,9 |
| KPMG | 16.659 | 19,9 | 2 | 24,1 |
| BLB | 6.866 | 8,2 | 3 | 6,6 |
| Deloitte | 4.956 | 5,9 | 5 | 5,7 |
| PwC | 4.853 | 5,8 | 7 | 5,5 |
| UHY Bendoraytes | 4.349 | 5,2 | 4 | 5,8 |
| EY | 3.552 | 4,2 | 6 | 5,6 |
| PP&C | 2.400 | 2,9 | 9 | 0,8 |
| Baker Tilly | 1.359 | 1,6 | 8 | 0,9 |
| Ramires & Cia | 519 | 0,6 | 13 | 0,1 |
| Dez Maiores | 82.450 | 98,4 | 82.463 | 99,3 |
| Total | 83.759 | 100,0 | 83.015 | 100,0 |
| Auditor | 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | Pizza (%) | Pódio | Pizza (%) | |
| Grant Thornton | 367 | 34,7 | 1 | 34,5 |
| BLB | 113 | 10,7 | 7 | 7,6 |
| UHY Bendoraytes | 108 | 10,2 | 3 | 11,1 |
| KPMG | 107 | 10,1 | 2 | 14,3 |
| PwC | 86 | 8,1 | 4 | 10,2 |
| Deloitte | 85 | 8,0 | 6 | 7,9 |
| EY | 81 | 7,7 | 5 | 8,0 |
| Baker Tilly | 34 | 3,2 | 8 | 1,9 |
| Ramires & Cia | 21 | 2,0 | 11 | 0,7 |
| Crowe Macro | 17 | 1,6 | 9 | 1,3 |
| Dez Maiores | 1.019 | 96,4 | 961 | 98,1 |
| Total | 1.057 | 100,0 | 980 | 100,0 |
O ano de 2020 foi um ano atípico, marcado pelos impactos do surto de Sars-Cov-2/Covid-19 (COVID-19). No Brasil, as primeiras semanas após o início da pandemia foram marcadas pela alta volatilidade dos ativos, em parte decorrente do avanço mundial da pandemia, e seguidos circuit breakers na bolsa de valores: em oito pregões ocorreram seis circuit breakers, algo inédito até então. De uma maneira inédita, a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) precisou agir rapidamente, com deliberações que promoveram a alteração de determinados prazos regulatórios em um momento conturbado da economia.
Nesse contexto, contrariando a expectativa pessimista para o crescimento da economia nacional e global, o ano de 2020 consolidou as expectativas otimistas para o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), fruto das recentes atualizações normativas nesse setor e contínua queda na taxa de juros no país. Segundo a Uqbar, em 2020 o mercado de CRI registrou novo recorde em número de operações: ao todo foram 269, representando crescimento de 9,3% em relação ao ano de anterior.
Em termos de inovações na área de securitização, abaixo abordamos os seguintes temas: (i) a implementação das assembleias digitais; (ii) a MP 992; (iii) a criação da superintendência de securitização; e (iv) a audiência pública para regulamentação das securitizadoras.
Em 14 de maio de 2020 a CVM publicou a Instrução CVM nº 625 (“ICVM 625”), que trouxe alterações às Instruções CVM nº 480 e 481, de 07 de dezembro de 2009 e 17 de dezembro de 2009 denominadas (“ICVM 480” e “ICVM 481”, respectivamente). As mudanças trazidas pela ICVM 625 tiveram como intuito propiciar condições suficientes para que as companhias possam realizar assembleias digitais com um padrão de qualidade equivalente ao de uma assembleia presencial comum, de forma que não ocorresse nenhuma supressão de direitos dos acionistas, debenturistas ou até mesmo dos titulares de CRI.
Incontestável é que a publicação da ICVM 625 foi uma resposta normativa efetiva da CVM para garantir o bom funcionamento do mercado de capitais brasileiro enquanto perdurar as medidas de restrição de atividades e circulação além de corroborar para mitigar o avanço da pandemia de COVID-19. A pandemia pode não ter sido a origem dos avanços tecnológicos na área de mercado de capitais, mas certamente acelerou o processo de implementação desses avanços no cotidiano das companhias.
Ainda sobre a inovação tecnológica e manutenção da qualidade e resguardo de direitos dos participantes da assembleia digital, o sistema eletrônico adotado deverá ser escolhido a critério da companhia, desde que proporcione aos participantes a visualização dos documentos abordados durante a assembleia e um meio apropriado para manifestação ao decorrer dessa e garanta a autenticidade e a segurança das comunicações.
A convocação da assembleia também sofreu alterações. A nova diretriz é que a convocação contenha expressamente se será admitida a participação à distância, se a assembleia será estritamente ou parcialmente digital, e o local de sua realização, caso não seja realizada na sede da companhia em questão.
No decorrer do ano já foram realizadas diversas assembleias totalmente digitais e o resultado agradou as companhias, acionistas e investidores pela velocidade dos procedimentos bem como praticidade na participação remota.
Em 16 de julho de 2020, foi promulgada a Medida Provisória nº 992 (“MP 992”), que trazia uma importante inovação no mercado imobiliário e de securitização: a alienação fiduciária de imóvel compartilhada. Tal medida tornaria possível que um mesmo imóvel fosse utilizado como garantia, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, em mais de uma operação de crédito, desde que tais operações contassem com o mesmo credor. Tal medida poderia impulsionar as operações de home equity. No entanto, o prazo de vigência da MP 992 se extinguiu em 12 de novembro, sem que a mesma tivesse sido convertida em lei.
Através do Decreto nº 10.596/2021, foi aprovada a criação, dentre outras alterações propostas, da Superintendência de Supervisão de Securitização, sendo justificada em dois fatores importantes: (i) no notório crescimento da securitização como instrumento financeiro, tanto em volume de recursos como em operações estruturadas, com base na securitização de ativos; e (ii) na necessidade regulatória de uma Superintendência específica para este instrumento financeiro.
A Superintendência de Supervisão de Securitização terá como competência a coordenação, supervisão e fiscalização (i) do registro para a constituição de estruturas de securitização; (ii) do credenciamento para exercício de atividades de agentes fiduciários, companhias securitizadoras e agências classificadoras de risco; (iii) das atividades dos veículos de securitização registrados na CVM, podendo propor a observância das normas relacionadas aos registros e à divulgação de informações desses produtos; e (iv) de emissores, produtos e inovações de mercado que não estejam sob a esfera de competência das demais Superintendências, conforme dispuser o regime interno.
Outro tema que já vem sendo discutido pelo mercado a bastante tempo é a criação de um marco legal que crie um regime próprio e específico para as companhias securitizadoras. Até então sujeitas às regras gerais das companhias abertas no âmbito da ICVM 480, as companhias securitizadoras possuem uma atividade específica, onde diversos requisitos do modelo de Formulário de Referência não seriam aplicáveis.
Na proposta da Autarquia, as companhias securitizadoras passam a ter duas categorias de registro específicas na CVM, S1 e S2, que variam em função da instituição (ou não) do regime fiduciário, com adoção de patrimônio separado, nas suas emissões.
A minuta tem uma estrutura semelhante à de outros agentes de mercado regulados pela CVM, trazendo os requisitos necessários para o registro, as regras de observância necessárias para o exercício da atividade, bem como um regime informacional próprio para as companhias securitizadoras.
Outro ponto bastante discutido no mercado recentemente e que merece destaque na minuta é a transferência de patrimônio separado entre securitizadoras.
O ano de 2020 será lembrado pelo mercado de capitais brasileiro como um ano de contrastes. Se por um lado a pandemia abalou todas as economias do globo e a vida cotidiana das pessoas, por outro lado o ano foi importante para consolidação do mercado de securitização, que cresceu pelo terceiro ano seguido.
Do ponto de vista regulatório, as expectativas devem ser alinhadas com a Agenda Regulatória 2021 da CVM, divulgada em dezembro. Dentre as prioridades, está a conclusão da Audiência Pública SDM nº 05/20, com a publicação do marco legal das securitizadoras, bem como a realização de uma audiência pública que pretende consolidar as Instruções CVM 400, 471 e 476 e estabelecer regime único para as ofertas.
Ricardo Stuber possui mais de 15 anos de experiência em experiência em Mercado de Capitais, Direito Bancário e Negócios Imobiliários, incluindo operações de financiamentos de projetos de infraestrutura, operações estruturadas, securitização, emissão de títulos de dívida, fundos de investimento e consultoria em assuntos relacionados à regulamentação de mercado de capitais e bancária. Graduado na Faculdade de Direito da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo em 2004, possui mestrado (LLM) em Direito Empresarial Internacional no Instituto de Empresa Law School (Madri, Espanha) com extensão na Northwestern School of Law (Chicago, EUA) em 2011. Também possui Certificate in Business Administration (CBA) pelo Instituto de Empresa Business School (Madri, Espanha) em 2011.
Nas últimas edições de renomadas publicações como The Legal 500 Latin America e Leaders League, foi indicado individualmente como um dos principais advogados da área de Mercado de Capitais e/ou Direito Bancário do país. Ricardo é membro da American Bar Association e da Comissão de Societário e Mercado de Capitais do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Idiomas: Português, Inglês e Espanhol.
Graduada em Direito, pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás - PUC/GO, em 2014. Atuação na área de Mercado de Capitais e Negócios Imobiliários, com experiência em operações estruturadas, auditorias jurídicas, em especial due diligence imobiliária e direito societário.
Graduada em Direito pela Faculdade de Direito Largo São Francisco da Universidade de São Paulo – FD-USP em 2019 e Licence en droit pela Université Lumière Lyon 2. Atuação na área de Mercado de Capitais e Negócios Imobiliários, com experiência em operações estruturadas no mercado de valores mobiliários e em auditorias jurídicas.
O intuito da criação do SFI, companhias securitizadoras imobiliárias e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) era, conforme exposição de motivos da Lei 9.514 (de 1997) “criar condições para mobilizar volume crescente de recursos para o setor habitacional, com redução tendencial dos custos dos financiamentos”. Mas como se sabe, o mercado de securitização brasileiro começou por outro segmento...
Por alguns anos, quando se falava em ofertas de CRI, era natural relacionarmos estes CRI a operações com risco de crédito concentrado em um único devedor, na maioria das vezes companhia aberta de excelente qualidade de crédito, que encontraram na securitização uma alternativa para financiar sua expansão imobiliária com prazos longos e taxas palatáveis. Estava desenhada a era do “CRI Corporativo”.
Mais fácil de entender e precificar, as operações com lastro corporativo, vinculadas a um único imóvel, foram por anos alternativa de investimento de baixo risco, isento de imposto de renda, para investidores pessoas físicas, que as utilizavam para diversificar seu portfólio de renda fixa.
Ainda que neste período tenham tido algumas operações voltadas para o segmento residencial, eram poucas, ligadas à carteira de grandes bancos em sua maioria, e muitas vezes destinadas a um único investidor, ou seja, não efetivamente vendidas “a mercado”.
E, por anos, quando se buscava ensinar securitização imobiliária, falávamos em build to suit e sale and lease back como sendo a regra, tratando as operações voltadas ao setor residencial como exceção. Modelagem matemática, análises estatísticas e cascata de pagamento eram termos pouco usados para tratar deste tema, muito embora pareçam tão intrínsecos ao assunto.
Após um período dominante de CRI Corporativos sendo ofertados ao mercado, percebe-se nos últimos anos um aumento considerável das operações destinadas ao mercado habitacional. Na RB SEC, por exemplo, pela primeira vez em sua história, no ano de 2020 esta modalidade de operação representou aproximadamente 50% das emissões de CRI estruturadas. Diferentemente do mercado americano, que foi a grande inspiração para a nossa lei de securitização, a maioria das operações não são (ainda) securitização de recebíveis pulverizados, com pessoas físicas como devedores e com garantia de seus imóveis.
Mas... temos diversas estruturas que financiam o setor imobiliário residencial nas mais diversas etapas da cadeia de desenvolvimento imobiliário, tais como financiamento à aquisição de terrenos, monetização de estoque de unidades das incorporadoras ou loteadoras, financiamento à construção, além da já conhecida securitização de recebíveis pulverizados.
São operações mais estruturadas, que demandam por parte do investidor não somente uma análise de crédito do tomador (exceto quando se trata de cessão de créditos true sale), mas também a análise de viabilidade do projeto, composição e formalização de garantias, além das múltiplas camadas de complexidade que este instrumento pode possuir (como formas de cálculo de juros diversas e construção das cascatas de pagamentos, para citar somente dois exemplos).
Uma, e talvez a principal razão do aumento deste tipo de operação, foi o aumento da base de investidores profissionais no mercado de CRI, notadamente os fundos imobiliários que investem em CRI, também conhecidos como “FII de CRI” ou “FII de Papel”. Os FII de CRI estão na categoria de fundos imobiliários que mais cresceu nos últimos anos. Representavam aproximadamente 20% do IFIX no final de 2018 e já ultrapassaram 30% no momento que escrevemos este artigo, o que demonstra sua representatividade e potencial. E os gestores de fundos, diferentemente das pessoas físicas quando investem diretamente, tem mais condições de analisar, precificar e acompanhar estas operações.
É uma combinação de conhecimento técnico e equipe de gestão multidisciplinar, que permite não apenas a análise criteriosa do investimento, mas também o acompanhamento da performance do CRI, seus lastros e suas garantias.
Para as incorporadoras, além das condições de mercado terem melhorado com a redução da taxa de juros, tornando o mercado de capitais mais competitivo com relação ao financiamento bancário tradicional com recursos de poupança, encontram no mercado de capitais alternativas de financiamento mais customizáveis e flexíveis em termos de prazo, garantias e condições de pagamento, além de, na maioria das vezes, mais ágeis.
Sob a perspectiva do crédito imobiliário, embora os grandes bancos sigam mantendo grande parte de seus créditos imobiliários em carteira, as fintechs imobiliárias vem fazendo bom uso do mercado de capitais como fonte principal de captação e reciclagem de suas carteiras de crédito.
Hoje já temos integração de sistemas entre securitizadoras e originadores de crédito, permitindo uma modelagem eficiente e captação de recursos tempestiva, possibilitando que essas empresas sigam seu propósito de dar crédito, mas sem que precisem com isto aumentar continuamente sua base de capital.
Apesar de vermos uma tendência clara de crescimento do uso de instrumentos de securitização no mercado imobiliário residencial, os volumes ainda são tímidos e as operações de securitização ainda são complexas. Adicionalmente, se percebe grande conservadorismo por parte dos investidores na demanda por garantias, o que por vezes assusta os tomadores. Mas será que vai ser sempre assim?
Parte da complexidade vem do desconhecimento, que por sua vez deriva da falta de informação. Nosso mercado ainda possui informações dispersas, pouco padronizadas e em alguns casos insuficientes. Como estimar a perda de determinada operação sem ter acesso ao histórico de performance de recebíveis similares? Como precificar um CRI no mercado secundário sem ter acesso à base completa de informações dos lastros e garantias? Quanto tempo devemos considerar que demora a execução de determinada garantia?
As Companhias Securitizadoras vêm se preparando para este Futuro. Investimento em tecnologia, permitindo tratamento de dados em massa, além da disponibilização de informações mais completas ao mercado, foi um grande primeiro passo. Algoritmos como substitutos do Excel na modelagem das operações com grande volume de lastro também já são realidade em algumas casas.
A CVM, por sua vez, publicará este ano a tão esperada “Nova Norma das Securitizadoras”, que adiciona diversos pontos essenciais para disponibilização de informação aos investidores – e mercado em geral. Esta norma, somada a criação recente de uma Superintendência de Securitização na CVM, confirmam que a autarquia também vê como promissor o futuro deste mercado, e está se preparando para este Futuro.
A tendência é que, de forma complementar, surjam novas ferramentas e serviços que permitam que os investidores analisem e monitorem estes CRI com mais efetividade. Um volume maior de operações, com maior qualidade e transparência de dados, também deve trazer de volta ao mercado de securitização as agências classificadoras de risco, que são usualmente um agente importante na classificação das operações de securitização em mercados mais desenvolvidos, mas que têm ficado de fora da maioria das operações voltadas ao segmento residencial no Brasil. E com mais ferramentas e maior segurança na análise, propicia-se um crescimento na base de investidores, trazendo para o mercado até mesmo grandes investidores internacionais.
E então, mais de 20 anos da primeira operação de CRI do mercado, poderemos dizer que o mercado de capitais estará enfim preparado para financiar o setor residencial, trazendo funding complementar (ou substituto, quem sabe) ao bancário para viabilizar a redução em larga escala de nosso déficit habitacional.
Não parece distante, não parece difícil, mas requer atuação de todos os agentes envolvidos. Requer disponibilidade para padronizar, enquanto customizar parece mais fácil. Requer transparência de informações, enquanto dados ainda são ativo escasso e por vezes considerados um diferencial. Requer investimento em tecnologia, enquanto a remuneração dos agentes ainda pesa mais na sua escolha do que a qualidade e segurança do serviço prestado.
Requer, por fim, olhar para o futuro e entendermos que aquilo que abriremos mão em prol deste desenvolvimento do mercado é muito pouco diante das oportunidades que virão com um mercado de securitização eficaz, acessível e descomplicado.
Flávia Palacios é sócia da RB Capital e diretora responsável pela RB SEC, onde ingressou em 2003. Flávia participou ativamente da regulamentação e consolidação do mercado de securitização no Brasil, tendo coordenado a estruturação de mais de R$40 bilhões em operações de securitização e possuindo atualmente sob sua gestão aproximadamente R$30 bilhões em CRI, CRA e debêntures estruturadas.
Formada em Economia pelo IBMEC-RJ (2004), com especialização em Securitização Imobiliária pela Universidade de Wharton (2019), é diretora executiva da ABSia (Associação Brasileira de Securitizadoras Imobiliárias e do Agronegócio) e Presidente da Comissão de Securitização da Anbima.
Felipe Ribeiro se formou em Administração de Empresas pela FEA USP em 2012. Em 2013 no Banco Indusval (atual Voiter) desenvolveu o primeiro research de CRI do mercado. Ainda pelo Banco Indusval participou na ANBIMA colaborando na “Classificacao ANBIMA de CRI”. Trabalhou no Banco Caixa Geral Brasil, onde fez distribuição de renda fixa e montou um trading book de R$ 50mm de giro de operações ICVM 476 (CRI,CRA e debentures). Trabalhou por dois anos na Gaia Sec, ficando um ano na relação com investidores e um ano na gestão de CRI e CRA. Neste mesmo período na Gaia participou ativamente da elaboração da Lamina ANBIMA de CRI. Em 2018 assumiu a gestão do VRTA11 onde geria R$ 300mm em mais de 50 CRI. Teve uma passagem pelo Santander na área de Securitização de ativos internos do banco e em mar/2020 foi para a RB Securitizadora como Head da área de estruturação. Em Dez/20 ainda na RB assumiu um novo projeto, que ainda está em desenvolvimento. Desde 2018 tem participado ativamente em fóruns, congressos e lives do setor de Imobiliario, especificamente de CRI e FII.